中國報告大廳網(wǎng)訊，商業(yè)地產(chǎn)增量市場在2025年繼續(xù)呈現(xiàn)收縮態(tài)勢。從新房市場看，2025年1-5月，商辦用房整體開發(fā)投資額為3985億元，同比下降10.9%；新開工面積2049萬平方米，同比下降24.9%；銷售面積2860萬平方米，同比下降6.4%。其中，辦公樓市場的投資降幅尤為顯著，開發(fā)投資額下降16.3%。與2024年全年數(shù)據(jù)相比，商辦用房開發(fā)投資與銷售面積的降幅有所收窄，但新開工面積降幅略有擴(kuò)大。
中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營態(tài)勢與投資前景調(diào)查研究報告》指出，土地市場同樣偏冷。2025年上半年，全國300城純商辦用地成交面積約8570萬平方米，同比下降17.1%。各能級城市成交面積均呈下降趨勢，三四線城市降幅最大，達(dá)19.6%。這反映出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在土地獲取上普遍趨于謹(jǐn)慎。
新開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量與體量在2025年出現(xiàn)下滑。2025年1-5月，全國新開業(yè)3萬平方米以上零售商業(yè)項(xiàng)目89個，總建筑面積約700萬平方米，同比下降17%。2025年上半年，新開業(yè)商業(yè)建筑面積2萬平方米以上的項(xiàng)目119個，同比下滑9.2%。至第三季度，新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量為89個，同比下降2%。無論是上半年還是第三季度的開業(yè)量，均為近年同期的最低值。
項(xiàng)目結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)兩個特點(diǎn)：一是平均單體建筑面積縮小，2025年新開業(yè)項(xiàng)目平均體量約在7.5-7.9萬平方米之間，較2024年同期有所下降；二是區(qū)域下沉，三四線城市新開業(yè)項(xiàng)目占比達(dá)48%，較2024年全年顯著提高。此外，存量改造項(xiàng)目占比提升，顯示出商業(yè)地產(chǎn)市場正從增量開發(fā)向存量更新轉(zhuǎn)變。
截至2025年5月，全國存量商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模龐大，3萬平方米以上已開業(yè)零售商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超過6700個，總建筑面積約5.9億平方米。
租賃市場需求整體偏弱，租金承壓。2025年上半年，百大商業(yè)街和百大購物中心商鋪平均租金環(huán)比分別下跌0.35%和0.12%。重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金在上半年累計下跌1.06%。不過，商鋪?zhàn)饨鸬^2024年下半年已有所收窄。需求結(jié)構(gòu)上，2025年一季度寫字樓租賃成交中，金融業(yè)占比31%，TMT行業(yè)占比19%，是主要的需求來源。
盡管市場整體調(diào)整，但大宗交易市場表現(xiàn)活躍。2025年1-5月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易披露金額達(dá)933億元，同比增長85%。從資產(chǎn)類型看，零售商業(yè)占比60%，辦公樓占比25%，成為最受關(guān)注的標(biāo)的。
在融資端，以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)的CMBS/CMBN和類REITs產(chǎn)品在2025年1-5月發(fā)行規(guī)模為382億元。特別值得注意的是消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展，截至2025年6月27日，已上市9支產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模超220億元，其底層資產(chǎn)在2025年一季度出租率多數(shù)保持在95%以上，為商業(yè)地產(chǎn)提供了重要的盤活存量渠道。
從企業(yè)運(yùn)營數(shù)據(jù)看，運(yùn)營能力是穿越周期的關(guān)鍵。2024年，代表企業(yè)在營零售商業(yè)項(xiàng)目的平均出租率保持在95.2%的較高水平。優(yōu)秀企業(yè)正通過強(qiáng)化運(yùn)營來穩(wěn)定資產(chǎn)表現(xiàn)。
展望未來，商業(yè)地產(chǎn)市場將持續(xù)分化。一方面，企業(yè)布局更聚焦于高能級城市核心區(qū)域；另一方面，消費(fèi)市場的穩(wěn)步恢復(fù)有望為商業(yè)租賃需求提供支撐，而寫字樓市場租金短期內(nèi)可能仍面臨壓力。整體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場正步入一個以存量運(yùn)營為核心、以金融創(chuàng)新為工具、以精細(xì)化管理和體驗(yàn)升級為競爭力的新發(fā)展階段。
總結(jié)
綜上所述，2025年的商業(yè)地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期。增量開發(fā)節(jié)奏放緩，存量運(yùn)營競爭加劇，租金水平面臨挑戰(zhàn)。然而，市場中也涌現(xiàn)出積極的結(jié)構(gòu)性變化：大宗交易活躍顯示機(jī)構(gòu)投資者對核心資產(chǎn)的長期信心，公募REITs的擴(kuò)容為資產(chǎn)盤活打開了通道，存量改造和下沉市場成為新的增長點(diǎn)。未來，商業(yè)地產(chǎn)的成功將更加依賴于卓越的運(yùn)營能力、精準(zhǔn)的資產(chǎn)管理和對消費(fèi)趨勢的深刻洞察。
更多商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究分析，詳見中國報告大廳《商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報告匯總》。這里匯聚海量專業(yè)資料，深度剖析各行業(yè)發(fā)展態(tài)勢與趨勢，為您的決策提供堅(jiān)實(shí)依據(jù)。
更多詳細(xì)的行業(yè)數(shù)據(jù)盡在【數(shù)據(jù)庫】，涵蓋了宏觀數(shù)據(jù)、產(chǎn)量數(shù)據(jù)、進(jìn)出口數(shù)據(jù)、價格數(shù)據(jù)及上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)等各類型數(shù)據(jù)內(nèi)容。
京公網(wǎng)安備 11010502031895號
