商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域市場(chǎng)、市場(chǎng)走勢(shì)及吸引范圍等調(diào)查資料所進(jìn)行的分析。它是指通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查和供求預(yù)測(cè),根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)力和競(jìng)爭(zhēng)者,分析、判斷商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品在限定時(shí)間內(nèi)是否有市場(chǎng),以及采取怎樣的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)或采用怎樣的投資策略進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告的主要分析要點(diǎn)包括:
1)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供給分析及市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)。包括現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)供給量估計(jì)量和預(yù)測(cè)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的供給能力。
2)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求分析及商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。包括現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求量估計(jì)和預(yù)測(cè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)市場(chǎng)容量及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。通常采用調(diào)查分析法、統(tǒng)計(jì)分析法和相關(guān)分析預(yù)測(cè)法。
3)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求層次和各類(lèi)地區(qū)市場(chǎng)需求量分析。即根據(jù)各市場(chǎng)特點(diǎn)、人口分布、經(jīng)濟(jì)收入、消費(fèi)習(xí)慣、行政區(qū)劃、暢銷(xiāo)牌號(hào)、生產(chǎn)性消費(fèi)等,確定不同地區(qū)、不同消費(fèi)者及用戶的需要量以及運(yùn)輸和銷(xiāo)售費(fèi)用。
4)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。包括市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)主體分析,各競(jìng)爭(zhēng)主體在市場(chǎng)上的地位,以及行業(yè)采取的主要競(jìng)爭(zhēng)手段等;
5)估計(jì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生命周期及可銷(xiāo)售時(shí)間。即預(yù)測(cè)市場(chǎng)需要的時(shí)間,使生產(chǎn)及分配等活動(dòng)與市場(chǎng)需要量作最適當(dāng)?shù)呐浜稀Mㄟ^(guò)市場(chǎng)分析可確定產(chǎn)品的未來(lái)需求量、品種及持續(xù)時(shí)間;產(chǎn)品銷(xiāo)路及競(jìng)爭(zhēng)能力;產(chǎn)品規(guī)格品種變化及更新;產(chǎn)品需求量的地區(qū)分布等。
商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析報(bào)告可為客戶正確制定營(yíng)銷(xiāo)策略或投資策略提供信息支持。企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略決策或投資策略決策只有建立在扎實(shí)的市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上,只有在對(duì)影響需求的外部因素和影響購(gòu)、產(chǎn)、銷(xiāo)的內(nèi)部因素充分了解和掌握以后,才能減少失誤,提高決策的科學(xué)性和正確性,從而將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。
中信證券指出,政策發(fā)力支持提效線下消費(fèi)設(shè)施。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)、持有和改造或?qū)⒂瓉?lái)有史以來(lái)最有利的發(fā)展環(huán)境。REITs市場(chǎng)持續(xù)發(fā)育,險(xiǎn)資等長(zhǎng)錢(qián)持續(xù)增配商業(yè)地產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資基金在多年沉寂后,迎來(lái)快速發(fā)展期。城市走向內(nèi)涵式發(fā)展,再投資回報(bào)率逐漸下降,核心資產(chǎn)大多成為非賣(mài)品,核心重資產(chǎn)具備較大重估潛力。存量改造需求持續(xù)井噴,頭部企業(yè)產(chǎn)能有限。預(yù)計(jì)未來(lái)龍頭商管公司增加包租業(yè)務(wù),透過(guò)篩選提升訂單質(zhì)量。整個(gè)商管行業(yè)則可能快速增長(zhǎng),龍頭無(wú)暇滿足的需求將被眾多二線品牌分享。
中信證券研報(bào)表示,優(yōu)質(zhì)商業(yè)空間在拉動(dòng)內(nèi)需過(guò)程中占據(jù)重要生態(tài)位,政策鼓勵(lì)優(yōu)化增量、盤(pán)活存量,有利于頭部的輕資產(chǎn)商管公司通過(guò)接管存量改造訂單持續(xù)擴(kuò)大其市占份額。而避免重復(fù)建設(shè)、動(dòng)態(tài)優(yōu)化供給、研究商業(yè)地產(chǎn)使用權(quán)到期續(xù)期等,也十分有利于推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的向上重估。
西藏城投公告稱,公司擬申請(qǐng)發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)抵押資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,以盤(pán)活存量資產(chǎn),釋放商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值,并降低資金成本。公司將向子公司發(fā)放不超過(guò)14.01億元的股東借款,并以其對(duì)借款人享有的標(biāo)的債權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn),與國(guó)金證券資產(chǎn)管理有限公司合作設(shè)立專項(xiàng)計(jì)劃。該專項(xiàng)計(jì)劃的募集規(guī)模不超過(guò)14.01億元,期限不超過(guò)18年。公司控股股東上海北方企業(yè)有限公司將為本次CMBS提供增信支持。該事項(xiàng)尚需提交公司股東大會(huì)審議,并經(jīng)上海證券交易所審核,存在一定不確定性。
華泰證券研報(bào)表示看好價(jià)值重估邏輯下的商業(yè)地產(chǎn)板塊:頭部運(yùn)營(yíng)商購(gòu)物中心資產(chǎn)均超越賬面投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值,而更為關(guān)鍵的是,C-REITs通道使得這一價(jià)值的實(shí)現(xiàn)路徑更為通暢,流動(dòng)性增厚使得這一估值更具有參考意義。在商業(yè)地產(chǎn)著重布局的開(kāi)發(fā)類(lèi)企業(yè)以及具備運(yùn)營(yíng)管理溢價(jià)的物管標(biāo)的都面臨發(fā)展機(jī)遇。