中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊，截至2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。21家出險(xiǎn)房企完成債務(wù)重組或重整，化債總規(guī)模約1.2萬億元，其中融創(chuàng)中國削減約96億美元境外債務(wù)，碧桂園削減約117億美元。這一突破性進(jìn)展標(biāo)志著行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)入新階段，房企從債務(wù)展期轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)削債，通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債等創(chuàng)新方式將部分債務(wù)削減比例高達(dá)70%。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正加速從流動(dòng)性危機(jī)應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)向可持續(xù)經(jīng)營轉(zhuǎn)型，重點(diǎn)房企通過資產(chǎn)盤活、輕資產(chǎn)運(yùn)營及多賽道拓展，重塑行業(yè)投資邏輯與企業(yè)競爭力。

  一、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清邁入新階段，投資分析及房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)化債路徑解析

  中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目調(diào)研及市場前景預(yù)測(cè)評(píng)估報(bào)告》指出，截至2025年，21家出險(xiǎn)房企通過債務(wù)重組、資產(chǎn)處置等方式完成1.2萬億元化債。其中，融創(chuàng)中國和碧桂園分別削減約96億美元和117億美元境外債務(wù)，削債比例最高達(dá)70%。這一突破標(biāo)志著行業(yè)從“展期止血”轉(zhuǎn)向“削債新生”，房企資產(chǎn)負(fù)債表顯著改善。然而，債務(wù)重組僅為階段性成果，房地產(chǎn)行業(yè)需通過經(jīng)營轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。重點(diǎn)房企正將化債與業(yè)務(wù)重構(gòu)結(jié)合，探索輕資產(chǎn)運(yùn)營、存量盤活等模式，為投資者提供新的價(jià)值增長點(diǎn)。

  二、房地產(chǎn)保交付筑牢經(jīng)營根基，重點(diǎn)企業(yè)需多渠道創(chuàng)收護(hù)航現(xiàn)金流

  保交付已成為衡量房企經(jīng)營健康度的核心指標(biāo)。化債后房企首要任務(wù)是確保項(xiàng)目交付連續(xù)性，通過品質(zhì)交付重建市場信任。截至2025年，重點(diǎn)房企通過盤活存量資產(chǎn)、爭取政策性融資支持等方式拓寬資金渠道。例如，部分房企通過“白名單”機(jī)制獲得合規(guī)項(xiàng)目融資，而資產(chǎn)管理公司（AMC）的介入則為復(fù)雜債務(wù)結(jié)構(gòu)提供專業(yè)解決方案，成功案例顯示某房企通過引入AMC注入增量資金，盤活了超百億規(guī)模的停工項(xiàng)目。

  三、房地產(chǎn)資產(chǎn)盤活與融資創(chuàng)新，重點(diǎn)企業(yè)需加速存量資源價(jià)值轉(zhuǎn)化

  在債務(wù)重組減壓后，重點(diǎn)房企更需聚焦現(xiàn)金流管理。截至2025年，政策層面已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，為合規(guī)項(xiàng)目提供融資保障。市場層面，AMC通過收購不良債權(quán)、優(yōu)化運(yùn)營等方式協(xié)助房企資產(chǎn)變現(xiàn)。例如，某房企通過AMC合作引入市場化資本，實(shí)施“汰舊、取新、強(qiáng)鏈”轉(zhuǎn)型路徑，成功化解1470億元債務(wù)。當(dāng)前房企普遍采取“存量資產(chǎn)活化+輕資產(chǎn)運(yùn)營”雙軌策略，通過銷售、運(yùn)營存量資產(chǎn)及利用REITs等工具，破解重資產(chǎn)變現(xiàn)難題。

  四、房地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑探索，重點(diǎn)企業(yè)開拓運(yùn)營驅(qū)動(dòng)新發(fā)展模式

  2025年，多數(shù)房企將戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向代建、物業(yè)管理等輕資產(chǎn)領(lǐng)域，碧桂園等企業(yè)已實(shí)現(xiàn)該業(yè)務(wù)板塊穩(wěn)定現(xiàn)金流。輕資產(chǎn)模式具備低負(fù)債、高周轉(zhuǎn)特點(diǎn)，既能控制風(fēng)險(xiǎn)，又能將品牌與管理經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為持續(xù)收益。盡管短期內(nèi)難以替代傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，但這類業(yè)務(wù)為房企提供經(jīng)營韌性，符合行業(yè)從增量開發(fā)向存量運(yùn)營轉(zhuǎn)型的大趨勢(shì)。重點(diǎn)房企正通過輕資產(chǎn)布局，逐步構(gòu)建以運(yùn)營能力為核心的競爭力。

  五、房地產(chǎn)多賽道增長與投資新方向，重點(diǎn)企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域

  在行業(yè)深度調(diào)整期，重點(diǎn)房企加速拓展商業(yè)地產(chǎn)、物流、產(chǎn)業(yè)園等新賽道。截至2025年，持有優(yōu)質(zhì)購物中心的房企通過REITs等工具破解重資產(chǎn)難題，部分企業(yè)物管業(yè)務(wù)借助AI技術(shù)實(shí)現(xiàn)降本增效。例如，某房企結(jié)合自身資源加大養(yǎng)老地產(chǎn)投入，形成多元化收入結(jié)構(gòu)。未來房地產(chǎn)投資邏輯將轉(zhuǎn)向經(jīng)營質(zhì)量與可持續(xù)發(fā)展，房企需立足城市更新與內(nèi)涵式發(fā)展，通過“開發(fā)+運(yùn)營”雙輪驅(qū)動(dòng)重構(gòu)商業(yè)模式。

  2025年房地產(chǎn)行業(yè)萬億級(jí)化債不僅是風(fēng)險(xiǎn)出清里程碑，更是行業(yè)轉(zhuǎn)型新起點(diǎn)。重點(diǎn)房企通過保交付、資產(chǎn)盤活、輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型及多賽道布局，逐步走出流動(dòng)性危機(jī)泥潭。投資者需關(guān)注房企在運(yùn)營能力、資產(chǎn)活化及新業(yè)務(wù)拓展中的差異化表現(xiàn)，把握行業(yè)從“開發(fā)驅(qū)動(dòng)”向“運(yùn)營驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型中的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)行業(yè)未來投資價(jià)值將集中于具備可持續(xù)經(jīng)營能力、積極參與城市更新及新經(jīng)濟(jì)賽道布局的頭部企業(yè)。

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