中國房地產(chǎn)經(jīng)過20年的發(fā)展，一二線城市開始進(jìn)入存量房時(shí)代，表明過去的積極發(fā)展模式需要開始轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。以二手房流通為核心，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場非常重要的一部分。

　　全國二手房交易額8年漲10倍

　　除了北京外，目前一線城市的二手房成交面積都在新房的2倍以上。數(shù)據(jù)顯示，2016年上海二手房占市場住宅成交比例接近80%。同時(shí)，南京、福州等二線城市的二手房交易活躍程度也開始超過新房。

　　全國二手房的交易額在迅速增長。2017-2022年中國二手房交易行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2016年全國新房交易額10萬億左右，二手房的交易額在5萬億元左右;而在2008年，中國新房交易額大約是2.5萬億元，二手房交易額不足0.5萬億。也就是說，在這幾年當(dāng)中，全國房地產(chǎn)交易額從3萬億增加至15萬億，增長了5倍。而二手房從當(dāng)年的不足0.5萬億增長到5萬億，增長了10倍，增長最快?！爸袊w上正在快速進(jìn)入到存量房時(shí)代，存量房已經(jīng)是中國房地產(chǎn)市場越來越重要的力量之一?！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

　　二手房市場或進(jìn)入冰河時(shí)期

　　業(yè)內(nèi)分析師則認(rèn)為，對于自住性需求的買家而言沒太大影響，對投機(jī)投資行為的買家反倒是一個(gè)很大打擊。廣州已在向北京靠齊，一方面斷了投資客的炒房念想，另一方面也防止他們利用銀行的錢去炒房，“這次新政主要還是貫徹中央 房子是用來住的，不是用來炒的 的思想。”

　　“兩輪調(diào)控政策時(shí)間相隔不足10天，兩輪政策都火力十足?！?a class="innerlink">市場分析師說，新政最猛是的對二手交易時(shí)間的限制，預(yù)計(jì)二手交易量可能腰斬，可能有1/3從業(yè)人員離開，中介門店也會(huì)面臨大規(guī)模關(guān)門的可能。這意味著，廣州樓市拐點(diǎn)正式出現(xiàn)，未來將呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢，“樓市一定會(huì)在新政后出現(xiàn)明顯降溫，尤其二手市場，簡直立馬進(jìn)入冰河時(shí)期;而一手市場也會(huì)因?yàn)橘Y金的大量封凍而減少交易?！?

　　2017年3月以來，累計(jì)有30余個(gè)城市前后出臺了樓市調(diào)控政策，南京以及南京都市圈也亮出了調(diào)控“組合拳”。就在“金三”進(jìn)入第四周后，南京樓市迎來了一波“銷許潮”，有13家樓盤領(lǐng)到銷許。據(jù)了解，此次新銷許“放量”近4000套新房。截至目前，南京市商品住宅可售套數(shù)為22132套，相比上周五記者統(tǒng)計(jì)的20076套，庫存量有所增長。

　　記者對比價(jià)格后發(fā)現(xiàn)，很多樓盤的“新銷許”價(jià)格與前期的銷售均價(jià)相比幾乎是“零漲幅”。例如，位于江寧板塊的萬科翡翠公園銷許均價(jià)29500元/平方米，而2月25日加推時(shí)的整體均價(jià)也是29500元/平方米;江寧小龍灣龍湖春江酈城銷許均價(jià)為29498元/平方米，去年10月底的開盤均價(jià)為銷許均價(jià)29540元/平方米，都在30000元/平方米以內(nèi)。江北的保利西江月銷許均價(jià)28876元/平方米，與此前在售9號樓房源均價(jià)持平。久未有推盤動(dòng)作的河西中部也迎來“新銷許”，北辰旭輝鉑悅金陵的銷許均價(jià)與前期均價(jià)一致。

　　近日，權(quán)威研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了南京主城八區(qū)(不含溧水、高淳、六合)3000多個(gè)二手房掛牌價(jià)樣本。記者發(fā)現(xiàn)，南京部分區(qū)域的樓市出現(xiàn)新房、二手房房價(jià)倒掛的現(xiàn)象。例如位于百家湖區(qū)域的某二手房2月掛牌單價(jià)為29552元，超過了本次新領(lǐng)銷許的萬科翡翠公園、龍湖春江酈城價(jià)格。位于河西中部的某樓盤2月二手房掛牌均價(jià)為50330元/平方米，也超過同板塊新房價(jià)格不少。

　　記者查閱了以往的二手房成交數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，盡管目前新房、二手房倒掛現(xiàn)象依舊存在，但是3月房源的掛牌價(jià)與前期相比已經(jīng)出現(xiàn)下降。在3000多個(gè)二手房掛牌價(jià)樣本中，3月份房價(jià)與前期持平或下降的房源占了六成左右。其中江寧某二手房3月掛牌價(jià)微降了3%，河西中部某小區(qū)3月的掛牌均價(jià)也每平方米下調(diào)了幾百元。

　　采訪時(shí)，有二手房中介告訴記者，3月以來全國范圍內(nèi)不少熱點(diǎn)城市都進(jìn)行了新一輪的調(diào)控。隨著南京“315新政”的出臺堵住了二手房不限購的缺口后，一些二手房房東迫于出售壓力，報(bào)價(jià)有所降低，小區(qū)均價(jià)的“水分”被擠出。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，2017年南京二手房成交量為19217套，同比2016年1月至3月二手房成交量36762套，下降約五成。

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