2016年房地產(chǎn)行業(yè)融資盛宴淋漓盡致。上半年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬使更多房企選擇境內(nèi)融資，房企前三季度公司債占比顯著上升，房企融資規(guī)模同比增幅較大。但隨著調(diào)控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加上美元走強(qiáng)，其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”，導(dǎo)致四季度房企融資成本大增。業(yè)內(nèi)人士分析，著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張。預(yù)計(jì)2017年房企融資環(huán)境將維持16年下半年的水平，融資成本的上升和大量債務(wù)的到期將會(huì)給房企帶來較大的壓力。
1、房企融資規(guī)模前三季度同比大增 四季度驟然收緊
2016年全國熱點(diǎn)城市土地招拍掛市場(chǎng)不斷升溫、房企高杠桿拿地、地王頻出，在房企銷售規(guī)模和業(yè)績(jī)門檻不斷提高的同時(shí)，房企的融資規(guī)模也在顯著擴(kuò)大。據(jù)2016-2021年中國融資行業(yè)專項(xiàng)調(diào)研及投資價(jià)值預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，2016年1-11月108家監(jiān)測(cè)房企融資總規(guī)模達(dá)11211億元人民幣，同比2015全年增加30.9%，增速高于2015年的25.7%。持續(xù)的貨幣寬松加之年初的市場(chǎng)回暖，給企業(yè)的融資擴(kuò)張?jiān)鎏砹藙?dòng)力。
隨著樓市調(diào)控趨緊，房企融資規(guī)模大幅下降。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。
具體來看，2016年12月，房企合計(jì)債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來的最低點(diǎn)。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調(diào)了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，對(duì)于房企來說，債券融資是成本最低廉的一種融資方式，其對(duì)2016年市場(chǎng)爆發(fā)提供了有力支撐。但自9月底，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺(tái)，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購置土地，房企發(fā)債融資得到了遏制。
除了發(fā)債渠道被堵，房企資金的另一個(gè)重要來源信托也明顯收緊。根據(jù)用益信托工作室月度數(shù)據(jù)計(jì)算，房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品，融資總額為360.41億元，較第三季度的186只產(chǎn)品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。
具體來看，2016年12月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模繼續(xù)下調(diào)，單月產(chǎn)品融資規(guī)模僅為81.3億元，占信托融資總規(guī)模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調(diào)。與8月最高時(shí)的15.02%更是下降近10個(gè)百分點(diǎn)。36只項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量占比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外，從項(xiàng)目平均規(guī)模來看，12月項(xiàng)目成立平均規(guī)模也是2016年下半年以來最少的一次，僅為2.54億元。
2、海外融資環(huán)比暴增近3倍
ju 數(shù)據(jù)顯示，2016年12月份，房企融資雖然仍以人民幣為主，但其他幣種、融資總量及渠道均呈現(xiàn)出多樣化的勢(shì)態(tài)。其中，人民幣融資金額556.25億元，占比77.48%，環(huán)比11月額度增長(zhǎng)72.48%；美元融資總額為20.36億美元（相當(dāng)于141.49億元人民幣），占比19.71%；港元融資總額8.75億港元（相當(dāng)于7.84億元人民幣），占比1.09%。
另外，2016年12月份，新加入的英鎊融資總額達(dá)1.01億英鎊（相當(dāng)于8.6351億元人民幣）；澳元融資總額0.75億澳元（相當(dāng)于3.7566億元人民幣）。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，在40家典型上市房企的監(jiān)測(cè)樣本中，有10家房企在2016年12月份完成了外幣融資，其中9家為港股上市或A+H股上市房企。
具體來看，12月份海外融資主要渠道也趨于多樣化，中期票據(jù)、優(yōu)先票據(jù)（公司債）和海外銀團(tuán)貸款均有涉及。12月份海外融資總額折合人民幣161.72億元，環(huán)比上漲近3倍。
值得一提的是，2015年以來，隨著公司債發(fā)行窗口打開，且利率不斷下行，上市房企一度蜂擁而至去發(fā)行公司債，海外融資平臺(tái)甚至一度遭棄，但近期發(fā)行公司債這一融資渠道收緊，人民幣匯率變動(dòng)，房企又面臨2017年一季度拿地補(bǔ)倉的節(jié)點(diǎn)，因此擁有H股上市平臺(tái)房企馬上殺入了海外債券市場(chǎng)，為新的一年拿地?cái)U(kuò)張儲(chǔ)備“糧食”。
3、資金成本大幅增加
房企融資資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%，天?；?.18%。除最低利率大幅上調(diào)外，12月，僅南京安居、新盛建設(shè)兩家融資利率低于4.5%，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。
以首開股份為例，2016年12月29日，首開發(fā)行面值20億元的債券，發(fā)行利率為4.8%，其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。
業(yè)內(nèi)人士表示，去年“十一”之后，房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)對(duì)銷售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋。該人士表示，政策收緊，融資渠道變窄，房企融資成本上升是必然趨勢(shì)。
此外，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國內(nèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年前11個(gè)月，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場(chǎng)上總計(jì)發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。
據(jù)了解，房企提前贖回美債現(xiàn)象明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2016年11月，房企提前贖回美元債務(wù)額度已經(jīng)超過10億美元。不過，值得注意的是，12月以來，在國內(nèi)融資難度加大的背景下，部分房企再度轉(zhuǎn)向資金成本更高的境外債券市場(chǎng)：12月2日，在香港上市的融信中國發(fā)行年息高達(dá)6.95%、期限兩年的1.75億美元債券；12月7日，碧桂園公告其發(fā)行10年期優(yōu)先票據(jù)，融資額度為3.5億美元，票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的歷史最低成本，但與碧桂園2015年至2016年在國內(nèi)發(fā)行的公司債相比，發(fā)債成本大幅提升，其境內(nèi)利率僅為3.2%至4.75%。
在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)下，2017年房企融資環(huán)資前景如下：
1、流動(dòng)性大環(huán)境不會(huì)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊
在今年末國家“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的政策調(diào)控基調(diào)確立的背景下，融資環(huán)境也趨于收緊。但2017年宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，貨幣政策將告別寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，流動(dòng)性大環(huán)境不會(huì)逆轉(zhuǎn)，因此我們預(yù)計(jì)2017年房企的融資增速將放緩，房地產(chǎn)行業(yè)資金面總體穩(wěn)中偏緊。
2、公司債發(fā)行受監(jiān)管，今年將繼續(xù)維持16年下半年發(fā)行水平
從去年第四季度房企融資的情況來看，在政策的調(diào)控干預(yù)和公司債發(fā)行的監(jiān)管加強(qiáng)之下，無論是房企融資的總量還是公司債發(fā)行占比都較前三季度有明顯的降低，預(yù)計(jì)2017年房企公司債的發(fā)行在監(jiān)管政策的限制下將繼續(xù)維持今年下半年的發(fā)行水平，總體的融資規(guī)模相較于16年的高增速趨于穩(wěn)定，但是房企合理的融資需求還是能得到滿足。
3、大量債務(wù)將到期，2017年下半年開始企業(yè)面臨較大壓力
房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長(zhǎng)期債務(wù)將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應(yīng)對(duì)債務(wù)償還的壓力。在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場(chǎng)銷售不如預(yù)期，銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會(huì)面臨較大的壓力。
4、房企融資成本將上升，融資政策收緊對(duì)中小開發(fā)商融資影響較大
從房企的規(guī)模來看，預(yù)計(jì)2017年房企的融資環(huán)境將出現(xiàn)一定程度的分化。公司債、銀行開發(fā)貸款等低成本融資受調(diào)控收緊，將會(huì)迫使房企尋求較高資金成本的融資渠道，如信托、債權(quán)基金、委托貸款等。特別是對(duì)于一些高杠桿拿地的中小型房企，17年融資成本的上升將會(huì)對(duì)中小型房企產(chǎn)生較大的影響。而大型品牌房企受政策收緊的影響程度則較小，一方面大型品牌房企銷售業(yè)績(jī)較穩(wěn)定，銷售回款情況較好，另一方面近年來大型房企與金融機(jī)構(gòu)的合作也不斷增多，這些房企通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)推動(dòng)其自身融資渠道多元化的發(fā)展，將進(jìn)一步降低融資成本，擴(kuò)大自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
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