中國報告大廳網(wǎng)訊,在房地產(chǎn)市場的大格局中,房地產(chǎn)中介行業(yè)扮演著連接供需雙方的關鍵角色。其發(fā)展態(tài)勢不僅反映著房地產(chǎn)市場的活躍度,也與廣大民眾的居住需求緊密相連。2025年,房地產(chǎn)中介行業(yè)在市場環(huán)境的變化中呈現(xiàn)出獨特的發(fā)展面貌,以深圳為樣本深入探究,能為我們理解行業(yè)現(xiàn)狀與趨勢提供重要視角。以下是2025年房地產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀分析。
《2025-2030年全球及中國房地產(chǎn)中介行業(yè)市場現(xiàn)狀調研及發(fā)展前景分析報告》指出,2024 年上半年,深圳二手房交易市場熱度持續(xù)攀升。從成交量來看,“深圳市房地產(chǎn)信息平臺” 數(shù)據(jù)顯示,2024 年上半年深圳二手房成交 25565 套,相較于 2023 年上半年的 19562 套,同比增長 30.7%。在幾家頭部房地產(chǎn)中介企業(yè)中,樂有家 2024 年上半年成交量達 4826 套,同比增長 49.6%;中原地產(chǎn)成交量為 1067 套,同比增長 6.2%;鏈家地產(chǎn)成交量為 1699 套,同比增長 19.5%;美聯(lián)物業(yè)成交量為 107 套,雖同比下降 2.7%,但整體二手房成交量增長明顯。伴隨成交量上升,二手房成交面積也同步增長。2024 年上半年深圳二手房成交面積達 238.4 萬平方米,較 2023 年上半年的 191.6 萬平方米,同比增長 24.4%。樂有家成交面積達 426513 平方米,同比增長 49.7%;中原地產(chǎn)成交面積達 100523 平方米,同比增長 4.5%;鏈家地產(chǎn)成交面積達 136846 平方米,同比增長 26.7%;美聯(lián)物業(yè)成交面積達 10034 平方米,同比增長 3.0%。這些數(shù)據(jù)清晰表明,深圳二手房交易市場在 2024 年上半年展現(xiàn)出強勁的增長勢頭,房地產(chǎn)中介在其中積極促成交易,發(fā)揮著重要的橋梁作用。
截至 2024 年 7 月 1 日,深圳中介行業(yè)備案門店數(shù)量呈現(xiàn)持續(xù)增加態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計,有效備案門店達 3468 家,相較于 2023 年同期的 3365 家,同比增長 3.1%。當前行業(yè)經(jīng)營模式逐漸從大直營向加盟形式轉變,深圳市加盟經(jīng)營主體占全市備案經(jīng)紀機構主體已超五成,行業(yè)經(jīng)營呈現(xiàn)碎片化特征。不過,重點房地產(chǎn)中介企業(yè)的門店數(shù)量呈現(xiàn)波動態(tài)勢。2024 年上半年,樂有家門店數(shù)量達 878 家,同比增長 2.0%;中原地產(chǎn)門店數(shù)量達 262 家,同比下降 7.4%;鏈家地產(chǎn)門店數(shù)量達 182 家,同比下降 0.5%;美聯(lián)物業(yè)門店數(shù)量達 34 家,同比下降 27.7%。整體而言,深圳 2024 年上半年行業(yè)備案門店數(shù)量增長較快,但重點企業(yè)門店數(shù)量不穩(wěn)定,反映出不同企業(yè)在市場策略調整上的差異。
2024 年上半年,深圳實名中介服務人員數(shù)量較去年同期略微回落。截至 2024 年 7 月 1 日,實名中介服務人員為 24681 人,相較于 2023 年同期的 26783 人,同比下降 7.8%。樓市筑底期間,從業(yè)人員信心不足,人員流失現(xiàn)象存在。不過,隨著市場交易量持續(xù)好轉,跟蹤數(shù)據(jù)顯示,近期實名從業(yè)人員量已連續(xù)兩個月企穩(wěn)并小幅回升。從重點企業(yè)來看,樂有家實名中介服務人員達 5878 人,同比增長 10.5%;中原地產(chǎn)服務人員達 3278 人,同比下降 12.3%;鏈家地產(chǎn)服務人員達 2708 人,同比下降 16.4%;美聯(lián)物業(yè)服務人員達 610 人,同比下降 26.4%。這一數(shù)據(jù)波動既與市場行情相關,也體現(xiàn)出重點企業(yè)發(fā)展方向的調整。
在傳媒時代,自媒體影響力與擴散性不斷增強。截至 2023 年底,深圳涉及房產(chǎn)類內容的活躍自媒體總量超 1.3 萬個,全口徑統(tǒng)計總粉絲數(shù)量超 2 億。以抖音平臺為例,深圳地區(qū)房產(chǎn)類排名前 10 主播的粉絲量超 900 萬人且不斷增長。涉房營銷自媒體已遠超傳統(tǒng)媒體范疇,卻游離于房地產(chǎn)市場及行業(yè)監(jiān)管之外,存在諸多行為亂象。一方面,它們捏造、散布房地產(chǎn)虛假信息,胡亂解讀、片面曲解房地產(chǎn)政策,斷章取義、以偏概全,干擾消費者預期,擾亂房地產(chǎn)市場秩序。另一方面,刻意回避開展房地產(chǎn)中介業(yè)務事實,規(guī)避國家和地方針對房地產(chǎn)中介的監(jiān)管措施,如不備案、不年報、不實名登記、不接受房源監(jiān)督、不接受投訴調處等,對已納管的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構與從業(yè)人員造成不良影響。還存在以 “專家”“媒體人” 身份,通過低價、爆款、制造焦慮等方式引流,誘導消費者行為以牟利的現(xiàn)象。目前,對這類自媒體監(jiān)管存在定性不明確、平臺管轄地不明確等問題,監(jiān)管力度與范圍有待提升,這對房地產(chǎn)中介行業(yè)的市場形象和信譽造成沖擊。
當下,房地產(chǎn)中介市場驅動力亟待提升,體現(xiàn)在兩個方面。一方面,房地產(chǎn)市場本身需求量不足。在全國推進保交樓、穩(wěn)民生和化解存量的形勢下,大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模和速度更為謹慎。自 2023 年第三季度以來,一手住宅市場和二手住宅市場成交量均不穩(wěn)定,階段性呈現(xiàn)回落態(tài)勢。人才房入市分流了需求端,致使商品房市場交易量波動,銷售壓力增大。受宏觀經(jīng)濟影響,需求端市場信心提升空間拉大,謹慎入市成為主要選擇,企業(yè)生存壓力加劇。盡管房地產(chǎn)利好政策頻出,但部分企業(yè)仍存在無法覆蓋人力成本及店鋪運營成本的問題。另一方面,中介機構市場行為加劇市場收縮。部分房地產(chǎn)中介企業(yè)為直營模式,面臨鋪租、員工工資提成、端口宣傳等高額經(jīng)營成本,經(jīng)營壓力提升。租賃業(yè)務客源少、競爭大,二手房成交跳單多,傭金難以保障,中介行業(yè)生存空間受限。眾多房地產(chǎn)中介企業(yè)選擇精簡業(yè)務范圍、收縮經(jīng)營規(guī)模和優(yōu)化人員配置來 “降本增效”,客觀上導致中介市場收縮,影響整體行業(yè)發(fā)展預期。
房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)整體市場緊密相關。自 2023 年以來,中央政府出臺一系列利好房地產(chǎn)市場的宏觀政策,但傳遞到市場并形成市場共識仍需時間和具體政策落實。目前,房地產(chǎn)市場整體預期仍待加強,行業(yè)發(fā)展節(jié)奏未形成普遍共識,企業(yè)擴張性策略行為更為謹慎。部分商品房限價政策與市場實際價格存在差距,導致一二手房價倒掛現(xiàn)象。相關房地產(chǎn)政策力度溫和,無法滿足市場長期穩(wěn)定預期,也難以給二手住宅市場創(chuàng)造新的刺激增長點。因此,需要針對性政策支持來釋放客戶入市,激發(fā)市場活力,提振居民入市信心,恢復市場預期,以促進房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展。
數(shù)字化轉型已成為房地產(chǎn)行業(yè)提升競爭力、實現(xiàn)高質量發(fā)展的關鍵。對于房地產(chǎn)中介行業(yè)而言,數(shù)字化轉型顛覆了原有以就近、線下、隨機信息分享與合作為主的運營方式,構建起包括數(shù)字基礎設施、數(shù)字展示、數(shù)字咨詢、線上預約、線上簽約認購的全新商業(yè)運營模式。這一轉型模式對加速信息交互、促進市場交易、降低交易成本具有顯著效能。未來,應持續(xù)推進房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)字化轉型,開展試點工作,并不斷完善配套政策,為行業(yè)發(fā)展注入新動能。
規(guī)范涉房自媒體是當前重要市場問題??赏ㄟ^加強行業(yè)管理手段,將深圳房產(chǎn)類自媒體納入經(jīng)紀備案管理范疇。例如,修訂《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》或出臺專項整治工作方案,從信息發(fā)布主體合規(guī)性審查責任、從業(yè)主體備案 / 實名登記要求、從業(yè)禁止要求、房產(chǎn)信息真實性責任、網(wǎng)絡平臺應合規(guī)要求采取必要措施的義務、信息報送責任等多方面,建構房產(chǎn)類自媒體行為規(guī)范要求。進一步確認以營銷房產(chǎn)所在地為原則的屬地管轄劃分,將各類房產(chǎn)類自媒體行為與 “涉房營銷” 互聯(lián)網(wǎng)平臺統(tǒng)一納入監(jiān)管,凈化房地產(chǎn)中介市場環(huán)境。
針對房地產(chǎn)領域自媒體行為識別困難、監(jiān)管難度大等問題,可運用行業(yè)自律監(jiān)管手段。在行業(yè)自律范疇內,明確互聯(lián)網(wǎng)涉房營銷行為界定標準及行為規(guī)范,配套制定相關互聯(lián)網(wǎng)涉房營銷負面行為清單,引導涉房營銷 “自媒體” 合規(guī)從業(yè)。以行業(yè)自律推出的 “互聯(lián)網(wǎng)涉房營銷‘白名單’” 制度為核心,建立健全房產(chǎn)類自媒體基礎信息庫,推動自媒體機構及從業(yè)人員全面申報與實名登記,構建網(wǎng)絡賬號、法人 / 自然人、房地產(chǎn)企業(yè)及人員之間的關聯(lián)體系,為精準監(jiān)管奠定基礎。同時,加強對違規(guī)自媒體的曝光、懲戒與風險提示,營造健康的市場環(huán)境,助力房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范發(fā)展。
房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的銷售策略和市場行為對房源價格有一定影響。可持續(xù)推進行業(yè)自律公約建設,促進房地產(chǎn)中介行業(yè)內的溝通與合作,提高自律公約影響力,劃定市場行為邊界和紅線,規(guī)范從業(yè)人員市場行為,避免惡性競爭。完善相關配套政策體系,支持房地產(chǎn)中介行業(yè)訴源治理非訴解紛中心建設,有效化解行業(yè)風險,在保持行業(yè)行為彈性的基礎上持續(xù)改善行業(yè)規(guī)范建設。面對惡意擾亂市場行為和不法行為,果斷采取措施,維護良性市場環(huán)境和穩(wěn)定。
房地產(chǎn)中介服務行業(yè)應打破不合作壁壘,踐行 “單邊代理” 服務機制,提高服務質量,探索全新業(yè)務模式。結合實際市場情況,協(xié)同各行業(yè)協(xié)會開展商品住房 “換馨家” 等多元化活動,為市民提供換房交易便利,打通一二手房交易鏈接,促進房地產(chǎn)中介行業(yè)合作共贏新生態(tài)發(fā)展,提升行業(yè)整體競爭力,更好地滿足居民住房需求。
2025年,深圳房地產(chǎn)中介行業(yè)在發(fā)展中呈現(xiàn)出二手房交易市場升溫、備案門店數(shù)量有變化、實名中介服務人員數(shù)量波動等現(xiàn)狀。同時,行業(yè)面臨著涉房營銷自媒體監(jiān)管不足、中介市場需求驅動力欠缺、政策與實際適配待優(yōu)化等挑戰(zhàn)。為實現(xiàn)長效發(fā)展,可通過推進數(shù)字化轉型、加強市場主體備案納管、構建自律規(guī)范體系、完善行業(yè)規(guī)范措施以及營造合作共贏生態(tài)等策略加以應對。房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)市場的重要流通保障,其后續(xù)發(fā)展需要公共政策持續(xù)關注與賦能,以在市場要素匹配、市場動向感知和市場環(huán)境建構等方面,為房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展發(fā)揮積極有效的功能。
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