中國(guó)報(bào)告大廳網(wǎng)訊，2025年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)從增量向存量轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。合富置業(yè)與貝殼的合作，猶如投入平靜湖面的一顆石子，在行業(yè)內(nèi)激起層層漣漪，也折射出老牌房產(chǎn)中介在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下謀求破局的迫切需求。

  一、合富置業(yè)牽手貝殼，聚焦存量房合作

  近段時(shí)間，“合富置業(yè)攜60家廣州門(mén)店與貝殼開(kāi)展合作” 的消息在房地產(chǎn)中介行業(yè)引發(fā)廣泛關(guān)注。合富置業(yè)作為國(guó)內(nèi)首家上市房地產(chǎn)服務(wù)商旗下的房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，自1997年創(chuàng)立起便深耕廣州市場(chǎng)，是廣州近3年六大傳統(tǒng)大型中介機(jī)構(gòu)之一。

  此次合作專注于存量房領(lǐng)域，涉及合富置業(yè)位于廣州的60家門(mén)店。貝殼方面表示，雙方合作能使合富置業(yè)的強(qiáng)大業(yè)脈與貝殼平臺(tái)的線上資源深度聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大服務(wù)覆蓋面。通過(guò)貝殼的數(shù)字化工具提升交易效率，同時(shí)發(fā)揮合富置業(yè)在高端市場(chǎng)、復(fù)雜交易中的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)。

  合富置業(yè)業(yè)務(wù)涵蓋一手營(yíng)銷代理、二手物業(yè)買(mǎi)賣(mài)和租賃等，多年來(lái)專注深耕中高端物業(yè)和豪宅市場(chǎng)，業(yè)務(wù)范圍遍及廣州乃至粵港澳大灣區(qū)主要城市，其由資深從業(yè)人員組成的豪宅銷售團(tuán)隊(duì)實(shí)力強(qiáng)勁，中高端物業(yè)成交量占比超過(guò)45%。截至2024年年末，其母公司合富輝煌代理業(yè)務(wù)覆蓋全國(guó)約40個(gè)大中型城市，代理專案約600個(gè)，二手分行數(shù)量約70家。

  值得一提的是，合富置業(yè)瞄準(zhǔn)的存量房業(yè)務(wù)正是貝殼的基本盤(pán)。貝殼2024年總交易額達(dá)33494億元，其中存量房交易額為22465億元，占比達(dá)67%。2024年，貝殼凈收入同比增長(zhǎng)20.2%至935億元，其中存量房業(yè)務(wù)凈收入為 282億元，占比約30% 。而在與其他品牌合作上，貝殼通常通過(guò)分享行業(yè)理解、運(yùn)營(yíng)專長(zhǎng)等，幫助房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌成長(zhǎng)，經(jīng)紀(jì)品牌則需遵守相關(guān)網(wǎng)絡(luò)及協(xié)議并支付費(fèi)用。

  二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，格局生變

  房地產(chǎn)行業(yè)向存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，讓房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。在廣州市場(chǎng)，合富置業(yè)作為老牌中介，聲量卻逐漸減弱。《2025-2030年中國(guó)房產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)深度研究及發(fā)展前景投資可行性分析報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月末，合富置業(yè)門(mén)店數(shù)量從 2024 年年末的 106 家減少至 92 家。與之形成鮮明對(duì)比的是德佑品牌，其門(mén)店數(shù)量達(dá) 1008 家，遠(yuǎn)超其他中介機(jī)構(gòu)。今年一季度，鏈家下屬中介機(jī)構(gòu)二手住宅網(wǎng)簽記錄總量為 1414 宗，德佑、中原地產(chǎn)、樂(lè)有家、住商不動(dòng)產(chǎn)分別為 104 宗、86 宗、46 宗、30 宗，依次位列第二至第五名，而合富置業(yè)二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H有 10 宗。從店均網(wǎng)簽量來(lái)看，鏈家旗下門(mén)店平均簽約 6.5 宗，中原地產(chǎn)和樂(lè)有家分別為 1.4 宗和 1 宗，其余品牌店均網(wǎng)簽量寥寥無(wú)幾。

  在從業(yè)人員數(shù)量上，截至 2025 年一季度末，鏈家記錄在職從業(yè)人員多達(dá) 8403 人，排名第一;德佑、裕豐地產(chǎn)、置家地產(chǎn)分列第二至第四位，記錄在職從業(yè)人員均有上千人;合富置業(yè)在職從業(yè)人員為 834 人，店均人員數(shù)為 9.1 人。此外，整個(gè)廣州房產(chǎn)中介行業(yè)也呈現(xiàn)出明顯變化。近兩年，備案中介機(jī)構(gòu)數(shù)量小幅增加，但備案門(mén)店數(shù)量連續(xù)下探，2023年減少355家，2024年減少160家。從備案中介機(jī)構(gòu)平均擁有門(mén)店數(shù)量來(lái)看，從2017年平均每家中介機(jī)構(gòu)擁有2.1間門(mén)店，下降至2024年的1.3家，行業(yè) “小微化” 特征更加明顯。2024年，廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)中，直營(yíng)品牌門(mén)店數(shù)量普遍下降，包括合富置業(yè)、裕豐地產(chǎn)、樂(lè)有家等;加盟類品牌門(mén)店數(shù)量則普遍上升，其中德佑、住商不動(dòng)產(chǎn)分別增加 273 家、93 家 。截至2024年年末，廣州市共有備案中介機(jī)構(gòu)3459家，全市備案門(mén)店(包括備案中介機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu))為4444家，規(guī)模與2016年相當(dāng)，且備案門(mén)店數(shù)排名前20的中介機(jī)構(gòu)中，大多數(shù)門(mén)店數(shù)量呈下降態(tài)勢(shì)，6 家傳統(tǒng)大型中介機(jī)構(gòu)備案門(mén)店總量占比近幾年連續(xù)下降，2020 - 2024 年，廣州6家傳統(tǒng)大型中介機(jī)構(gòu)備案門(mén)店數(shù)合計(jì)占比分別為 28.2%、26.6%、24.3%、20%、15.1% ，2022 - 2024年，合富置業(yè)備案門(mén)店數(shù)量分別為162家、129家、97家，其中2024年同比下降 24.8%。

  三、老牌房產(chǎn)中介合富輝煌面臨業(yè)績(jī)壓力

  作為合富置業(yè)母公司，合富輝煌已連續(xù)4年虧損。財(cái)報(bào)顯示，合富輝煌主要從事物業(yè)代理服務(wù)等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中物業(yè)代理業(yè)務(wù)是公司主要收入來(lái)源，近年來(lái)該業(yè)務(wù)收入占比保持在95%以上。2021年，合富輝煌增收不增利，且由盈轉(zhuǎn)虧，當(dāng)年?duì)I收約71.66億港元，同比增長(zhǎng)16%，股東應(yīng)占虧損達(dá)5.45億港元 。2022 - 2024年，營(yíng)收分別為15.17億港元、12.95億港元、9.47億港元，連年下滑，股東應(yīng)占虧損分別為5.8億港元、5.31億港元、2.8 億港元 。截至2024年年末，合富輝煌持有現(xiàn)金及銀行存款約2.11億港元，借貸總額約1.23億港元;2021 - 2024 年，全職員工人數(shù)從1.93萬(wàn)人持續(xù)減少至4000人。在持續(xù)虧損的這些年，合富輝煌雖有明星經(jīng)理人加盟，也有股權(quán)收購(gòu)意向出現(xiàn)，但最終都未能扭轉(zhuǎn)局面。

  2025年，房產(chǎn)中介行業(yè)正處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，老牌房產(chǎn)中介合富置業(yè)與貝殼的合作，是其在激烈競(jìng)爭(zhēng)和業(yè)績(jī)壓力下尋求突破的重要舉措。存量房市場(chǎng)成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，頭部企業(yè)憑借資源和數(shù)字化優(yōu)勢(shì)占據(jù)先機(jī)，中小中介機(jī)構(gòu)生存空間被進(jìn)一步壓縮。行業(yè) “小微化” 趨勢(shì)明顯，直營(yíng)與加盟模式呈現(xiàn)不同發(fā)展態(tài)勢(shì)。合富輝煌的困境也是眾多老牌房產(chǎn)中介面臨問(wèn)題的縮影，未來(lái)，房產(chǎn)中介行業(yè)如何在變革中找到新的增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，值得持續(xù)關(guān)注。

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