房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)10年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，一些中小房企將被淘汰出局，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，更多房企將在品牌、資金、技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)、項(xiàng)目管控等方面逐步形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，開(kāi)發(fā)出質(zhì)量好、品質(zhì)佳、低成本、節(jié)能低碳型的商品房，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)穩(wěn)定地向前發(fā)展。

　　趨勢(shì)之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)利潤(rùn)率逐漸降低并趨于合理水平

　　過(guò)去的10年，房地產(chǎn)處于上升期。由于主要依賴房改、GDP高速增長(zhǎng)、寬松的貨幣政策、快速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程和地方政府對(duì)土地財(cái)政的高度依賴等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率快速增長(zhǎng)(沒(méi)有哪一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)行業(yè)一樣能夠承受超過(guò)20%利率水平的融資成本)，遠(yuǎn)超其它行業(yè)的平均利潤(rùn)水平。

　　國(guó)土資源部2011年5月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30%～40%。根據(jù)中國(guó)社科院(住房綠皮書《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2010-2011)》)的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%，相對(duì)于國(guó)際通行的房地產(chǎn)利潤(rùn)率為5%，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)相當(dāng)驚人。

　　隨著本輪調(diào)整效果的逐步顯現(xiàn)，依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小，企業(yè)獲得效益將主要由企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力決定，而不是單單靠外在資源。未來(lái)10年房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平將逐步回歸到市場(chǎng)各行業(yè)的平均利潤(rùn)水平，即大概在8%～10%之間，暴利時(shí)代將不復(fù)存在。

　　趨勢(shì)之二，積極采用新材料、新技術(shù)，大力發(fā) 展綠色建筑

　　鼓勵(lì)應(yīng)用建筑節(jié)能新技術(shù)、新材料，大力發(fā)展綠色建筑是國(guó)家下一步發(fā)展的重點(diǎn)。比如，采用改進(jìn)房屋建筑門窗保溫氣密性能強(qiáng)的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應(yīng)用優(yōu)質(zhì)新型墻體材料;利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術(shù);因地制宜地開(kāi)發(fā)利用太陽(yáng)能技術(shù)等。日前財(cái)政部、住建部專門發(fā)文，鼓勵(lì)在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽(yáng)能光電技術(shù)，進(jìn)一步提升太陽(yáng)能光電建筑應(yīng)用水平。今年光電建筑應(yīng)用政策要向綠色生態(tài)城區(qū)傾斜，向一體化程度高的項(xiàng)目?jī)A斜。綠色生態(tài)城區(qū)應(yīng)當(dāng)以宜居、綠色、低碳為建設(shè)目標(biāo)，以居住功能為主，把太陽(yáng)能光伏發(fā)電等可再生能源建筑應(yīng)用比例作為約束性指標(biāo)，綠色建筑應(yīng)達(dá)到一定比例，從整體上實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約利用與生態(tài)環(huán)境保護(hù)。

　　除了鼓勵(lì)性政策以外(包括財(cái)稅部門給予相應(yīng)的稅費(fèi)減免)，國(guó)家還會(huì)采取強(qiáng)制性措施，推動(dòng)綠色建筑的發(fā)展。按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發(fā)展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設(shè)置前提條件，規(guī)定不是綠色建筑不能投標(biāo);大面積建設(shè)推廣綠色建筑的，則享有優(yōu)先條件;對(duì)綠色建筑設(shè)專項(xiàng)補(bǔ)貼等。未來(lái)5年，每年將評(píng)定星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證建筑達(dá)到300～500個(gè)，在“十三五”時(shí)期，將全面實(shí)現(xiàn)綠色建筑的目標(biāo)。

　　據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告顯示，目前一些品牌地產(chǎn)公司在實(shí)施綠色建筑項(xiàng)目認(rèn)證、新材料新技術(shù)應(yīng)用和建筑部品體系成套技術(shù)的集成運(yùn)用上走在了前列，一部分成果已應(yīng)用在實(shí)際項(xiàng)目中。從已通過(guò)的綠色建筑三星認(rèn)證和美國(guó)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目來(lái)看，盡管建造成本略有增加(一般不超過(guò)10%)，但隨著普及宣傳，通過(guò)綠色建筑認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)勢(shì)頭非?？?，市場(chǎng)也逐漸了解和接受，具備低碳節(jié)能環(huán)保作用的綠色建筑已經(jīng)開(kāi)始深入人心。例如萬(wàn)科，在2009年制訂了向綠色建筑項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略，宣布自2011年6月1日起，萬(wàn)科所按照住建部的要求，“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發(fā)展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設(shè)置前提條件，規(guī)定不是綠色建筑不能投標(biāo);大面積建設(shè)推廣綠色建筑的，則享有優(yōu)先條件;對(duì)綠色建筑設(shè)專項(xiàng)補(bǔ)貼等。未來(lái)5年，每年將評(píng)定星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證建筑達(dá)到300～500個(gè)，在“十三五”時(shí)期，將全面實(shí)現(xiàn)綠色建筑的目標(biāo)。

　　目前一些品牌地產(chǎn)公司在實(shí)施綠色建筑項(xiàng)目認(rèn)證、新材料新技術(shù)應(yīng)用和建筑部品體系成套技術(shù)的集成運(yùn)用上走在了前列，一部分成果已應(yīng)用在實(shí)際項(xiàng)目中。從已通過(guò)的綠色建筑三星認(rèn)證和美國(guó)LEED認(rèn)證的項(xiàng)目來(lái)看，盡管建造成本略有增加(一般不超過(guò)10%)，但隨著普及宣傳，通過(guò)綠色建筑認(rèn)證的項(xiàng)目數(shù)量增長(zhǎng)勢(shì)頭非?？欤袌?chǎng)也逐漸了解和接受，具備低碳節(jié)能環(huán)保作用的綠色建筑已經(jīng)開(kāi)始深入人心。例如萬(wàn)科，在2009年制訂了向綠色建筑項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的發(fā)展戰(zhàn)略，宣布自2011年6月1日起，萬(wàn)科所有具備條件的開(kāi)工項(xiàng)目，都將參照不低于綠色建筑一星的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造。

　　趨勢(shì)之三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式強(qiáng)調(diào)專業(yè)細(xì)分與合作

　　目前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，往往既是投資商又是開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源除了自籌之外，主要依賴于銀行等融資渠道和購(gòu)房款。一些開(kāi)發(fā)商還有自己的設(shè)計(jì)單位、營(yíng)銷公司、施工承包隊(duì)伍和物業(yè)公司等。

　　隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，分工合作將更加細(xì)化。從資金、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)均由

　　高度專業(yè)化的公司分別承擔(dān)。隨著高度專業(yè)化的分工與合作，各個(gè)環(huán)節(jié)將充分顯示出只做自己最擅長(zhǎng)的分工與合作的優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商在整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，更多的是發(fā)揮一個(gè)資源整合或綜合協(xié)調(diào)的作用，更多的是主要依靠投資商、承包商、營(yíng)銷代理商等之間的專業(yè)化合作。

　　未來(lái)還將實(shí)現(xiàn)投資商和開(kāi)發(fā)商角色的分離。資金除了銀行渠道之外，將廣泛引入社會(huì)資本，包括信托、私募股權(quán)、企業(yè)債、IPO上市等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更像是一個(gè)高度專業(yè)化的管理型公司。目前，我國(guó)房企IPO和股市融資受政策抑制，短期內(nèi)很難改變，因此，私募股權(quán)是未來(lái)的發(fā)展方向。

　　趨勢(shì)之四，融資能力和資本運(yùn)作能力要求更高

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集性行業(yè)，在當(dāng)前限購(gòu)、限貸的不利環(huán)境下，房企良好的融資能力和資本運(yùn)作能力至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化、合理控制財(cái)務(wù)成本、保持合理的負(fù)債率和良好的現(xiàn)金流。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)房企的資金來(lái)源中,企業(yè)自籌比例已上升至43%以上,個(gè)人購(gòu)房預(yù)售款比例在25%以上,商業(yè)銀行貸款只占15%左右。而銷售不暢、市場(chǎng)預(yù)期不好，形成了對(duì)房企的資金壓力，迫使企業(yè)去尋找高成本的融資渠道以填補(bǔ)資金需求的缺口。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的國(guó)內(nèi)融資渠道，除了上市資本市場(chǎng)和銀行系統(tǒng)外，大部分選擇信托方式，少數(shù)選擇民間借貸。而一些拓展海外融資渠道的做法值得借鑒。最初的融資主要是針對(duì)單一的項(xiàng)目，以后逐漸開(kāi)始嘗試以公司制的形式，與海外成熟金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行長(zhǎng)期合作。這種從松散型的項(xiàng)目投資合作轉(zhuǎn)變?yōu)楣局频木o密型投資，是基于大型房企進(jìn)一步做大規(guī)模和做強(qiáng)實(shí)力的戰(zhàn)略考慮。市場(chǎng)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，僅靠幾家房企之力顯然是不夠的，多元化的融資渠道給國(guó)內(nèi)房企帶來(lái)幫助。海外成熟金融機(jī)構(gòu)和投資機(jī)構(gòu)對(duì)投資管理的規(guī)范運(yùn)作，對(duì)提升國(guó)內(nèi)房企的管理水平和質(zhì)量，將起到重要作用。

　　趨勢(shì)之五，品牌化經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化制定

　　在調(diào)控和市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)中，如何使房企保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步健康的發(fā)展，已成為當(dāng)前一個(gè)突出的問(wèn)題。預(yù)計(jì)更多的房企，將把注意力集中到關(guān)注品牌、資本、產(chǎn)品和營(yíng)銷能力上來(lái)。

　　房企的品牌經(jīng)營(yíng)，歷來(lái)被認(rèn)為是企業(yè)的軟實(shí)力，而要實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高利潤(rùn)和高附加值，必須注重品牌的培養(yǎng)和樹(shù)立，重視品牌的有效表現(xiàn)和宣傳手段、重視購(gòu)房者的需求研究和市場(chǎng)發(fā)展變化等。在實(shí)踐中，許多知名房企的品牌化經(jīng)營(yíng)，使項(xiàng)目的促銷手段和銷售價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)得到了充分的體現(xiàn)。

　　相比之下，中小房企的項(xiàng)目工程管理能力和成本控制能力欠缺，缺少成熟的產(chǎn)品，產(chǎn)品定位比較隨意，項(xiàng)目的實(shí)際成本與目標(biāo)成本偏離較大，這就更應(yīng)該注重項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化管理，這也是中小房企擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的基礎(chǔ)條件。

　　趨勢(shì)之六，營(yíng)銷成為核心和關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　如果說(shuō)房企的融資能力和資本運(yùn)作能力起著決定性作用，營(yíng)銷環(huán)節(jié)則是實(shí)現(xiàn)盈利的至關(guān)重要環(huán)節(jié)。強(qiáng)大的營(yíng)銷能力可以最終實(shí)現(xiàn)資金回籠和資金增值，同時(shí)也能提高項(xiàng)目投資方的信心和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)預(yù)期，從而使房企的資金進(jìn)入良性循環(huán)，并得以持續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　　目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)開(kāi)發(fā)商與專業(yè)化的營(yíng)銷代理公司進(jìn)行合作，房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司參與到項(xiàng)目的整體規(guī)劃、從戶型設(shè)計(jì)到每一套房子該如何銷售等每一個(gè)細(xì)節(jié)，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。一些有品牌、有規(guī)模的房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司，由于擁有豐富的客戶資源也介入了新房的分銷業(yè)務(wù)，通過(guò)建立各種形式的客戶會(huì)，定期舉辦各種活動(dòng)，以提升客戶資源的利用率，增加客戶對(duì)品牌房企的忠誠(chéng)度，促進(jìn)了營(yíng)銷市場(chǎng)的繁榮。

　　趨勢(shì)之七，更加關(guān)注市場(chǎng)變化、重視周期性波動(dòng)規(guī)律

　　房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)周期性行業(yè)，也是一個(gè)受政策波動(dòng)和影響很大的行業(yè)。如果房企對(duì)政策和市場(chǎng)的研究比較透徹，采取正確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和策略，不僅能較好地應(yīng)對(duì)政策和經(jīng)濟(jì)周期帶來(lái)的波動(dòng)影響，而且還能抓住由此帶來(lái)的新機(jī)遇。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，2004年2月-2006年2月，第一波的房地產(chǎn)投資增速回落周期歷時(shí)24個(gè)月，房地產(chǎn)投資增速?gòu)牟ǚ宓?7.1%回落到波谷的19.7%。2008年6月-2009年2月，第二波房地產(chǎn)投資增速回落周期歷時(shí)9個(gè)月(周期性規(guī)律受全球性金融危機(jī)影響)，投資增速?gòu)牟ǚ宓?3.5%回落到波谷的1%。2010年5月-2011年12月，這波房地產(chǎn)投資增速回落周期已歷時(shí)20個(gè)月，投資增速?gòu)牟ǚ宓?8.2%回落到當(dāng)時(shí)的12.3%。(中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稍早公布，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61,740億元，同比增長(zhǎng)27.9%。據(jù)測(cè)算，12月單月投資同比增速下滑至12.3%,為8月以來(lái)連續(xù)第5個(gè)月增速放緩，12月單月增速降至年內(nèi)新低。)據(jù)此推測(cè)，在今年調(diào)控基調(diào)總體不變，貨幣供應(yīng)狀況微幅調(diào)整改善的前提下,本輪房地產(chǎn)投資增速回落也許還將持續(xù)至少兩個(gè)季度，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速約為16%。

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