2025年第三季度，上海辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)顯著的供需互動(dòng)特征。在成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和部分行業(yè)回暖的雙重作用下，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)復(fù)蘇，但租金水平仍延續(xù)下行趨勢(shì)。與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流地產(chǎn)領(lǐng)域因新增供應(yīng)壓力及租戶議價(jià)能力增強(qiáng)，面臨更為復(fù)雜的調(diào)整環(huán)境。投資市場(chǎng)則展現(xiàn)積極信號(hào)，核心資產(chǎn)交易量顯著回升，為未來市場(chǎng)注入信心。

  一、甲級(jí)辦公樓：需求韌性顯現(xiàn)，租金分化加劇

  中國(guó)報(bào)告大廳發(fā)布的《十五五辦公樓行業(yè)發(fā)展研究與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃分析預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，2025年第三季度上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得凈吸納量19.04萬平方米，主要由成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和升級(jí)需求支撐。金融服務(wù)業(yè)（尤其是私募基金）及人工智能相關(guān)科技企業(yè)成為核心驅(qū)動(dòng)力，零售品牌如戶外運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域亦活躍于辦公租賃市場(chǎng)。

  租金方面，中央商務(wù)區(qū)平均報(bào)價(jià)為6.6元/平方米/天，非中央商務(wù)區(qū)降至4.3元/平方米/天。甲級(jí)與乙級(jí)辦公樓的價(jià)差縮小促使更多企業(yè)選擇升級(jí)至更高品質(zhì)樓宇以優(yōu)化成本效益。業(yè)主通過靈活續(xù)租條款和租約重組策略吸引新租戶，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比微降0.6個(gè)百分點(diǎn)至16.3%，而非中央商務(wù)區(qū)空置率則因遠(yuǎn)郊升級(jí)需求小幅回落至30.5%。

  二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓：科技互聯(lián)網(wǎng)主導(dǎo)，租金承壓

  第三季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓凈吸納量為4.12萬平方米，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)（涵蓋人工智能、集成電路及游戲領(lǐng)域）仍是主要需求方。此外，科研機(jī)構(gòu)與總部型經(jīng)濟(jì)的需求亦保持活躍。然而，新增供應(yīng)持續(xù)涌入（本季交付20.47萬平方米），推動(dòng)全市產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至26.1%。

  租金壓力顯著：產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體租金環(huán)比下跌4.4%，降至3.5元/平方米/天。租戶對(duì)成本敏感度提升疊加短期供應(yīng)過剩，進(jìn)一步壓縮業(yè)主定價(jià)空間。

  三、物流地產(chǎn)與辦公樓協(xié)同趨勢(shì)

  第三季度上海物流市場(chǎng)租金環(huán)比下降5.8%至1.20元/平方米/天，反映企業(yè)普遍以節(jié)約成本為導(dǎo)向的租賃策略。業(yè)主為應(yīng)對(duì)高企的空置率（未明確數(shù)據(jù)但提及“高企”），采取激進(jìn)定價(jià)策略吸引租戶，預(yù)計(jì)未來仍將面臨下行壓力。

  四、辦公樓投資市場(chǎng)：核心資產(chǎn)交易回暖

  2025年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)成交17宗交易，總金額達(dá)149.7億元，環(huán)比增長(zhǎng)78.1%。辦公樓資產(chǎn)以75%的成交金額占比重回主導(dǎo)地位，單筆最大交易刷新近兩年紀(jì)錄，提振投資者對(duì)核心區(qū)域的信心。其他領(lǐng)域中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)占11%，零售物業(yè)與長(zhǎng)租公寓分別占8%和6%。

  投資需求以資本配置為主導(dǎo)（占比91%），高凈值投資者及企業(yè)買家持續(xù)加碼上海核心地段資產(chǎn)。中環(huán)以內(nèi)項(xiàng)目貢獻(xiàn)了86%的成交金額，顯示市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)稀缺資源的偏好。

  2025年第三季度上海辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)“需求分化、租金調(diào)整、投資回暖”的特征：甲級(jí)辦公樓通過品質(zhì)升級(jí)吸引租戶，產(chǎn)業(yè)園區(qū)則受供應(yīng)壓力拖累；物流地產(chǎn)面臨持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，而核心資產(chǎn)的投資熱度為市場(chǎng)注入長(zhǎng)期信心。展望未來，在政策支持及外資回流預(yù)期下，辦公樓行業(yè)需在成本優(yōu)化與價(jià)值提升間尋求平衡，以應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的挑戰(zhàn)。

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