中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊,核心區(qū)域爭奪戰(zhàn)及新興板塊發(fā)展態(tài)勢

中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國豪宅行業(yè)運(yùn)營態(tài)勢與投資前景調(diào)查研究報(bào)告》指出,隨著上海城市更新持續(xù)推進(jìn),內(nèi)環(huán)核心區(qū)位的稀缺性進(jìn)一步凸顯。2025年8月,虹口四川北路板塊兩大高端項(xiàng)目——金茂璞元和華潤外灘瑞府的競爭成為市場焦點(diǎn):前者以169%認(rèn)購率強(qiáng)勢開局,后者因規(guī)劃審批延遲陷入被動。這場較量折射出上海豪宅市場競爭白熱化態(tài)勢,房企在產(chǎn)品創(chuàng)新、區(qū)位布局及開發(fā)節(jié)奏上的策略差異,正重塑高端住宅市場的格局。
2025年2月,金茂聯(lián)合體以89.64億元競得虹口瑞虹新城地塊(樓板價(jià)11.75萬元/平方米),打造首個“璞”系科技住宅項(xiàng)目——金茂璞元。該項(xiàng)目定位中高端改善客群,推出128-239平方米房源,均價(jià)16.6萬元/平方米,總價(jià)區(qū)間1800萬至3000萬元。
憑借金茂品牌影響力及科技住宅的產(chǎn)品差異化策略,項(xiàng)目于8月9日啟動認(rèn)購首日即實(shí)現(xiàn)151%去化率,并最終以169%的認(rèn)購率成為區(qū)域標(biāo)桿。這一表現(xiàn)不僅刷新四川北路板塊熱度,更凸顯房企在核心地段布局豪宅項(xiàng)目的市場號召力。
對比之下,華潤置地2024年11月以51.36億元競得的虹口hk191A-03地塊(樓板價(jià)9.29萬元/平方米)進(jìn)展滯后。項(xiàng)目因需保留7000平方米歷史風(fēng)貌建筑,審批流程復(fù)雜;疊加容積率較高(3.87),高層住宅、風(fēng)貌別墅及配套規(guī)劃耗時較長,目前仍處于方案細(xì)化階段。
盡管華潤在滬銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁(2025年1-7月銷售額215.6億元排名第三),但其四川北路項(xiàng)目因開發(fā)節(jié)奏落后于金茂璞元,在客群爭奪中陷入被動。這反映出房企在核心區(qū)域競爭中,不僅需關(guān)注土地成本與產(chǎn)品定位,更需平衡歷史保護(hù)、審批效率及市場窗口期的多重挑戰(zhàn)。
近年來,四川北路等新興板塊憑借“一江一河”資源輻射及高端產(chǎn)品打造,逐漸縮小與傳統(tǒng)豪宅區(qū)(如陸家嘴、黃浦濱江)的差距。金茂璞元通過科技住宅設(shè)計(jì)吸引年輕高凈值群體,華潤外灘瑞府則依托歷史風(fēng)貌改造追求稀缺性定位。
數(shù)據(jù)顯示,2025年上海新興區(qū)域(前灘、北外灘等)高端項(xiàng)目占比提升至35%,較2024年增長12個百分點(diǎn)。政策層面“高品質(zhì)住宅”的支持導(dǎo)向,推動房企在空間設(shè)計(jì)、智能家居及景觀配套上持續(xù)升級,模糊了豪宅與改善型產(chǎn)品的邊界。
從銷售貢獻(xiàn)看,金茂2025年1-7月銷售額71.2億元(排名第20),對璞元項(xiàng)目的市場表現(xiàn)寄予厚望;而華潤憑借多元布局暫居頭部。兩家企業(yè)在四川北路的博弈,折射出央企房企在核心區(qū)域“搶灘”豪宅市場的戰(zhàn)略選擇:
1. 金茂以快速入市搶占先機(jī),強(qiáng)化品牌在上海高端市場的滲透力;
2. 華潤則需平衡歷史保護(hù)與開發(fā)效率,在產(chǎn)品差異化上尋求突破。
上海豪宅市場格局的未來演變
2025年的競爭案例表明,上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)位稀缺性、政策對高品質(zhì)住宅的支持,以及房企在產(chǎn)品創(chuàng)新上的投入,正推動豪宅市場向新興板塊擴(kuò)散。金茂璞元的成功驗(yàn)證了“科技+區(qū)位”組合策略的有效性,而華潤面臨的開發(fā)挑戰(zhàn)則凸顯歷史保護(hù)與市場化平衡的難度。未來,誰能更精準(zhǔn)把握客戶需求、加速項(xiàng)目落地,將在新一輪競爭中占據(jù)先機(jī)。隨著四川北路等區(qū)域城市界面升級,上海豪宅市場的地域分布或?qū)⑦M(jìn)一步重構(gòu),形成傳統(tǒng)核心區(qū)與新興板塊協(xié)同發(fā)展的新格局。
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