中國報告大廳網(wǎng)訊，隨著黃浦區(qū)新天地東區(qū)項目迎來港資戰(zhàn)略投資者，上海頂級豪宅市場的競爭格局與價格天花板再度引發(fā)關(guān)注。永業(yè)集團以28.9365億元完成旗下50%股權(quán)交易后，這一總估值超200億的商住地塊正式進入開發(fā)階段，其住宅部分規(guī)劃的15.6萬平方米面積與超高層產(chǎn)品設(shè)計，或?qū)⒅厮苌虾：勒袌龅漠a(chǎn)品標準。
中國報告大廳發(fā)布的《十五五豪宅行業(yè)發(fā)展研究與產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃分析預測報告》指出，永業(yè)集團于2024年11月以協(xié)議出讓方式競得的三宗商住地塊，總成交價達194.9億元，樓面單價8.96萬元/平方米。2025年6月，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易，該地塊運營主體永業(yè)城更公司50%股權(quán)以底價28.9365億元成交。此次合作引入的港資方（瑞安與天安合資公司）實際獲得總資產(chǎn)估值約102.9億元，標志著新天地東區(qū)項目正式進入聯(lián)合開發(fā)階段。該地塊占地面積4.9萬平方米，規(guī)劃總建面21.7萬平方米，其中豪宅產(chǎn)品以超高層住宅、洋房及風貌別墅組合為核心亮點。
作為上海頂級豪宅聚集區(qū)的新天地板塊，在2024年已創(chuàng)下銷售奇跡。中?！ろ槻晾镆?70億元銷售額位居全國榜首，均價突破21.4萬元/平方米；翠湖六期“六和庭”則以119.8億元位列第五，均價達20.8萬元/平方米。進入2025年，該板塊熱度延續(xù)，上海壹號院三批次64套房源實現(xiàn)“日光”，年內(nèi)銷售額突破百億元大關(guān)。新天地東區(qū)項目規(guī)劃顯示，其住宅部分將包含兩棟170米及150米超高層豪宅，產(chǎn)品稀缺性與地段優(yōu)勢可能推動區(qū)域均價進一步攀升至22萬元以上。
此次合作方中，瑞安作為深耕新天地近30年的開發(fā)商，曾參與打造翠湖六期等標桿項目。但其上?？墒蹤?quán)益貨值僅剩41億元，亟需拓展優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而天安以“長期主義”著稱，在上海開發(fā)的“天安1號”項目歷時22年實現(xiàn)均價增長超160倍（從592元/平方米到9.75萬元/平方米），其慢工出細活的開發(fā)理念與永業(yè)集團形成互補。雙方聯(lián)合開發(fā)模式將強化產(chǎn)品設(shè)計、品牌運營及資產(chǎn)長期價值維護，預計新天地東區(qū)項目將在建筑美學、科技配置和物業(yè)服務上樹立行業(yè)新標桿。
當前上海豪宅市場需求呈現(xiàn)兩極分化特征：一方面，總價5000萬元以上產(chǎn)品成交占比提升至12%，顯示高凈值人群對核心地段稀缺資源的追逐；另一方面，遠郊高端項目去化周期普遍延長。新天地東區(qū)項目的289億元總投資額與40萬平方米開發(fā)體量，不僅反映開發(fā)商對核心區(qū)價值的信心，更預示未來豪宅市場將加速向“地段+產(chǎn)品”雙核驅(qū)動模式轉(zhuǎn)變。隨著上海土地供應持續(xù)收緊，核心區(qū)域的頂級豪宅或成為資產(chǎn)配置中抗通脹、保增值的核心標的。
總結(jié)：從股權(quán)交易到產(chǎn)品規(guī)劃，新天地東區(qū)項目展現(xiàn)了資本與資源協(xié)同開發(fā)的典型路徑。其高單價地塊屬性、港資方長線運營經(jīng)驗以及新天地板塊的既有市場表現(xiàn)，共同支撐了未來22萬元/平方米以上的售價預期。這一案例不僅揭示上海豪宅市場的競爭已進入“地段稀缺性+產(chǎn)品極致化”雙輪驅(qū)動階段，更預示核心城市中心區(qū)的高端住宅將長期占據(jù)資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略高地。隨著此類項目的持續(xù)入市，頂級豪宅的價格天花板與價值標準或?qū)⒂瓉硇乱惠喼貥?gòu)。
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