營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱營改增）是指以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，增值稅只對產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)。那么，在過渡時期，它的一些政策、規(guī)定是怎樣的呢？下面就對營改增最新政策《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》進行解讀，希望對大家有所幫助！

　　按照2017年3月24日公布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》，營改增試點的細則正式亮相。其中備受關(guān)注的房地產(chǎn)業(yè)營改增政策也隨之明確，房企的舊項目可以選擇兩種計稅方法。而對于個人二手住房交易，將按照5%的征收率計算納稅，稅負有所降低。

　　而財政部、國家稅務(wù)總局最新公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》對個人住房轉(zhuǎn)讓實施差別政策，北上廣深個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　賣300萬元房 營改增后少繳7100元

　　增值稅與營業(yè)稅的不同在于，增值稅的計算需要把含稅部分剔除，而簡易征收方式不需要計算進項稅和銷項稅，其計算公式為增值稅=含稅銷售額÷（1+征收率）×征收率。

　　舉例來說，房子的交易價格為300萬元，如果征營業(yè)稅，那么營業(yè)稅=300萬元×5%=15萬元。改征增值稅后，采用簡易征收，征收率為5%，300萬元為含稅價，需要剔除稅收部分后再乘以征收率，即增值稅=300萬元÷（1+5%）×5%=14.29萬元，即可以減少納稅7100元。

　　營改增新政

　　房企土地成本能抵扣

　　自2017年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營改增試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　從稅率上看，房地產(chǎn)和建筑業(yè)將分別由5%和3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅，但增值稅與營業(yè)稅在原理上有著本質(zhì)的不同。此外，對于4月30日（《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2017年4月30日前的房地產(chǎn)項目）之前的舊項目，兩個行業(yè)的企業(yè)可以選擇簡易計稅等過渡期政策。

　　安永大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂昨日表示，細則明確了向政府部門支付的土地價款可以作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售額扣除部分，力度很大?！霸谝痪€城市，土地成本占了整個房地產(chǎn)項目成本的三分之一到四分之一。”

　　對于房地產(chǎn)的老項目來說，可以選擇采用簡易計稅方法或一般計稅方法。若采用簡易計稅方法，則增值稅征收率為5%。若采用一般計稅方法，應(yīng)繳納增值稅額為銷項稅額減進項稅額，增值稅稅率為11%，但土地成本、建筑成本、裝修成本可以抵扣。

　　梁因樂指出，選擇何種計稅方式，房企需要根據(jù)下游買家作出選擇。若下游買家是個人，則可能采用簡易計稅方法相對好一點，一定程度上避免了向個人轉(zhuǎn)嫁增值稅。若下游買家是企業(yè)，則可以考慮采用一般計稅方式，因為采用一般計稅方式的話，房企可以開出的11%稅率的增值稅專用發(fā)票，企業(yè)買家可用來抵扣，這對企業(yè)買家來說吸引力較大。

　　二手房交易稅負降0.24%

　　細則還明確，個人銷售購買所得的住房，按5%的征收率簡易計增值稅，稅負為4.76%，這比現(xiàn)行5%的營業(yè)稅稅負還要低0.24%。

　　原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也繼續(xù)沿用，即：對北京、上海、廣州和深圳之外的非一線城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 對北上廣深四城市，規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　而個人銷售寫字樓等其他不動產(chǎn)，則以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計稅。

　　此外，個人出租住房的，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，與現(xiàn)行營業(yè)稅相比，稅負也有所降低。

　　賣房租房委托代征：無須多跑一個部門

　　以往二手房交易涉及到個稅、契稅、營業(yè)稅等稅種都屬于地稅征管的稅種，只需到地稅窗口繳納即可，那營改增之后，是不是又要多跑一個國稅局呢？答案是否定的。昨日的細則明確，納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務(wù)局暫委托地方稅務(wù)局代為征收。

　　廣州市國稅部門表示，針對二手房交易、房屋租賃業(yè)務(wù)營改增后的稅收征管、發(fā)票開具等問題，正在探索國地稅部門委托代征新機制。廣東國地稅部門已成功完成營改增數(shù)據(jù)遷移工作，與地稅部門協(xié)商擴大了征管數(shù)據(jù)共享權(quán)限，順利完成了84.41萬戶營改增試點納稅人的接收。

　　分析

　　一手樓市或延續(xù)目前走勢：部分二手買家或延后遞件

　　“廣州樓市一二手成交近期回升，南沙過去十多天一手房成交量幾乎漲了一倍，樓價上升了一成左右，不過和2013年的最高峰時期相比，仍然有距離?！敝性禺a(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜昨日表示，廣州樓市過去一段時間成交回升，營改增是一個因素。買家擔(dān)心政策變化后稅負成本轉(zhuǎn)嫁到自己身上，所以加快了入市的步伐。

　　黃韜認為，昨日出臺的政策和之前業(yè)界的預(yù)期沒有太大差別，雖然有助交易，但一手樓市應(yīng)該將會以延續(xù)目前的走勢為主，維持量價齊漲的局面，而二手成交也會受到刺激。黃韜預(yù)期，“金九銀十”前的六七月間，是樓市的傳統(tǒng)淡季，而屆時強勁的購買力也可能面臨能否存續(xù)的問題，所以市場成交有可能出現(xiàn)回落。

　　“營改增政策落地之前，各種傳聞對市場產(chǎn)生了一定的影響。政策越晚公布，二手市場選擇在心理價位上下調(diào)的業(yè)主會更多?！睗M堂紅鏈家市場部高級經(jīng)理周峰透露，廣州春節(jié)過后啟動的二手樓市行情之中，部分業(yè)主擔(dān)憂營改增落地后稅率可能會增加，所以在叫價上都不算太強硬。特別是部分大面積物業(yè)，讓價幅度會較中小面積物業(yè)大，不過，隨著昨日政策出臺，相信業(yè)主的態(tài)度會重新走強。

　　周峰分析，以廣州為例，目前營業(yè)稅的稅率是5%（不含費），也是按144平方米作為分界線。而5月1日之后，增值稅的征收率是5%，但稅負為4.76%，也是按144平方米作為分界線。即同一套物業(yè)，在營改增之后，同樣情況的房產(chǎn)稅負有所減少，200萬元的房源，若不夠2年轉(zhuǎn)售，客戶繳納增值稅的費用，至少比繳納營業(yè)稅的費用節(jié)省幾千元。

　　周峰預(yù)計，部分不足2年的物業(yè)在轉(zhuǎn)售過程中，買賣雙方會延遲到5月1日之后才辦理遞件及繳稅的行為?？梢钥隙?，對二手市場的成交會有促進作用。由于3月的火爆行情消化了太多客戶，4月上半月不排除有調(diào)整，只要有效客戶能得到補充，之后成交量還是會繼續(xù)放大。

　　上海將出臺新政：加強房地產(chǎn)調(diào)控力度

　　新華社上海3月24日電（記者姜微、葉鋒）記者從24日舉行的中共上海市委常委會獲悉，上海將認真貫徹落實中央對全國房地產(chǎn)市場“因城施策”的管理要求，按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的客觀規(guī)律和特大型城市發(fā)展的客觀規(guī)律，從實際出發(fā)，加強調(diào)控力度。

　　當(dāng)日舉行的會議聽取了關(guān)于進一步完善上海住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的匯報。記者了解到，上海近日將出臺《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》（下文簡稱《意見》）。

　　上海房地產(chǎn)市場起步早、發(fā)展快，經(jīng)過20多年的發(fā)展，逐步形成了適合我國國情、符合特大型城市市情的調(diào)控原則和政策。會議指出，要保持定力，堅持并完善市場和保障“兩個體系”，市場體系要堅定不移堅持“三個為主”，即以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主;保障體系要堅持和完善“四位一體”，多策并舉、盡最大努力解決好中低收入家庭的住房困難。

　　上海市委還提出，房地產(chǎn)發(fā)展周期長，上海房地產(chǎn)市場的調(diào)控工作，要堅定目標方向，始終對標“三個為主”的原則，不斷在實踐中總結(jié)和完善相關(guān)政策。要善于從大局大勢中把握房地產(chǎn)市場的新變化，各部門要立足大局、各司其職加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。會議要求，上海市、區(qū)兩級政府要齊心協(xié)力，嚴格執(zhí)行即將出臺的《意見》，依法依規(guī)整頓房地產(chǎn)市場秩序，嚴格依法處置違法違規(guī)行為。

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