中國更多的老年人須居家養(yǎng)老，這是文化背景使然，也是客觀現(xiàn)實(shí)使然。老齡化社會(huì)到來，對(duì)中國社會(huì)基層治理體系提出了更高要求，這意味著社區(qū)自治更多將依靠社工組織來管理。現(xiàn)對(duì)2016年我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析。到2020年，中國需要145萬社會(huì)工作者，目前僅僅有50萬左右，還有將近95萬的人才缺口。而當(dāng)下的情況則是，中國每年只有3萬多畢業(yè)生，且這些畢業(yè)生大部分并不從事本行業(yè)。

　　90%的老年人居家養(yǎng)老，將催生巨大的居家照顧和家政服務(wù)市場，需要有社區(qū)服務(wù)跟上來，無論是送上門的居家護(hù)理也好，還是在社區(qū)的公共空間內(nèi)享受日間照料服務(wù)，專業(yè)的社工機(jī)構(gòu)和社工人才，將是主要的支撐力量。

　　專業(yè)人才必然需要一個(gè)培育的過程，政府要設(shè)定一些條件，讓人覺得進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有就業(yè)機(jī)會(huì)，且不卑微。要給社會(huì)工作者一種應(yīng)有的地位和榮光，以及相匹配的體面的收入，讓更多的人參與到這個(gè)產(chǎn)業(yè)中來。而且，隨著時(shí)間的推移，養(yǎng)老服務(wù)還需要接續(xù)進(jìn)行。對(duì)于任何一個(gè)長者，一定會(huì)經(jīng)歷60多歲在家，70多歲接受社區(qū)服務(wù)，80多歲走向?qū)I(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，這是不可抗拒的一個(gè)過程，其間伴隨服務(wù)模式的重新構(gòu)建。

　　在這樣一個(gè)模式下，社區(qū)始終是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場，無論是政府投入還是鼓勵(lì)社會(huì)資本進(jìn)入，一定是要向社區(qū)傾斜的。巨大的需求與巨大的缺口，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有巨大的市場容量，刺激養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的體量倍增。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查分析報(bào)告表明目前現(xiàn)狀并不樂觀，這個(gè)市場的發(fā)育還存在不可忽略的結(jié)構(gòu)性矛盾。中國老年產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、專家委員會(huì)主任張愷悌分析認(rèn)為，巨大的總需求下，中國的大量養(yǎng)老床位卻處在閑置狀態(tài)，空置率據(jù)統(tǒng)計(jì)達(dá)到48%，而實(shí)際情況可能遠(yuǎn)超這個(gè)數(shù)字。

　　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看上去很美，它是體量和需求巨大的產(chǎn)業(yè)，卻并非暴利行業(yè)。張愷悌說，當(dāng)下的養(yǎng)老服務(wù)始終在微利運(yùn)行，甚至賠本也賺不來吆喝。以北京的養(yǎng)老市場為例，大量床位空置的同時(shí)，一些公立養(yǎng)老院卻是爆滿，排隊(duì)等候床位的動(dòng)輒幾百人。因?yàn)檫@些養(yǎng)老院享受國家補(bǔ)貼，服務(wù)設(shè)施齊全而床位費(fèi)便宜，所以一床難求。

　　而一些民營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如果配套完善的醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)，運(yùn)營成本就會(huì)居高不下，很難得到老年人的青睞。如果降低服務(wù)水準(zhǔn)，只滿足基本的生活服務(wù)，則很難稱其為合格的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。如果沒有補(bǔ)貼，民營企業(yè)提供公立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)同樣的環(huán)境和服務(wù)，則必然會(huì)賠本，這就是中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)面臨的突出問題。

　　張愷悌曾參與中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計(jì)，在幾年前，以問題為導(dǎo)向，解決養(yǎng)老床位短缺曾經(jīng)是一個(gè)時(shí)期的指導(dǎo)方向。但顯然，單純滿足床位的增長，遭遇了市場寒流，養(yǎng)老市場如何健康有序推進(jìn)，又進(jìn)入了反思和總結(jié)的階段。

　　前不久，上海市公布了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)十三五規(guī)劃，明確了以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的發(fā)展方向。以此為標(biāo)志可以探查養(yǎng)老模式頂層設(shè)計(jì)的曲折反復(fù)，社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的角色，從補(bǔ)充到支撐，現(xiàn)在從支撐變?yōu)檠a(bǔ)充。在一些政策文件中，究竟是支撐?還是補(bǔ)充?至今仍語焉不詳。

　　遺憾的是，十二五期間，一些地方政府為了抓住養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)瞬即逝的風(fēng)口，出臺(tái)了一些非理性的支持政策，在土地出讓和金融政策上給予了大力扶持，在極大刺激養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)，也催生了一些泡沫。

　　“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)無疑是一個(gè)大蛋糕，但要看這個(gè)蛋糕是不是做成了?”張愷悌認(rèn)為，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處在做蛋糕的過程中，分蛋糕的時(shí)候還遠(yuǎn)沒有到來。在這個(gè)漫長的培育期，養(yǎng)老市場必須有社會(huì)資本進(jìn)入，要讓他們進(jìn)得來，還得留得住。

　　雖然養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目超百個(gè)，但絕大多數(shù)是面向高端人群，中低階層養(yǎng)老需求遇冷。據(jù)悉，不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目每月價(jià)格動(dòng)輒上萬，中低階層顯然難以承擔(dān)。

　　之所以會(huì)出現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)高端化，一是由于高端化更利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利，二是當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老模式的主流仍是居家養(yǎng)老。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)涉及配套較多，包括餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健、醫(yī)療等內(nèi)容，帶來的成本是可以想象的。同時(shí)，還難以享受到土地、金融、稅收等優(yōu)惠政策。對(duì)以盈利為目的的企業(yè)來說，只好選擇滿足高端人群的養(yǎng)老需求，以保證項(xiàng)目不虧損。

　　養(yǎng)老理念的落后，是國內(nèi)居家養(yǎng)老占據(jù)主流的原因之一。這對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)來說無疑是一大利空，導(dǎo)致許多養(yǎng)老公寓入住率不高，不少項(xiàng)目因此陷入虧損。

　　從這點(diǎn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于發(fā)展初期。在老齡化并未加劇以及缺乏政策保障前，市場對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量可能并不大。即便是高端市場，恐怕也不會(huì)有大的增長。

　　但養(yǎng)老地產(chǎn)的前景是無疑的，其潛力要得以充分釋放，還需要政府、企業(yè)、市場的共同作用。當(dāng)前房企、險(xiǎn)資更多的是試水之意，也是造成與市場主體需求不符的重要原因。

　　未來，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)要滿足層次不同的老年人需求，開發(fā)綜合性住宅養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品，即以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，如此才能推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展壯大，才能從中受益。

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