2018年底，累計旅游地產項目總數(shù)為8918個，全年旅游地產項目數(shù)量增速雖有所下降，但中國旅游地產實際完成投資額高達12997億元，達到歷史新高點。 我國旅游地產最早出現(xiàn)于20世紀80-90年代，雖然起步較晚，但發(fā)展勢頭良好。以下對旅游地產行業(yè)政策分析。

　　旅游地產行業(yè)政策從2018年新增的旅游地產項目類型來看，旅游地產產品趨向多樣化發(fā)展。旅游地產行業(yè)分析指出，具體看來，項目數(shù)量最多的是包含“主題公園”、“游艇碼頭”、“古鎮(zhèn)”等在內的其他旅游地產，新增110個項目，占全部新增數(shù)量的31.7%;緊隨其后的則是“山地旅游地產”，有83個新增項目，占比為23.9%。整體來說，行業(yè)產品分布較為均勻。

　　2018年我國不同類型旅游地產項目占比情況(單位：%)

　　隨著經(jīng)濟的發(fā)展與社會的進步，旅游業(yè)也日益繁榮。在當前形勢下，房地產行業(yè)政策逐步改變，進行旅游地產投資成為眾多有識之士的首要選擇。但是旅游地產投資并不能盲目進行，因其投資周期長、涉及資金量大，但是其收益周期與普通房地產投資相比更漫長。這就決定了旅游地產投資的風險較高?，F(xiàn)從六大瓶頸來分析旅游地產行業(yè)政策。

　　一、政府和市場權責劃分不明晰。盡管財政部、國家發(fā)改委等部門出臺了政府性投資基金的規(guī)范文件，各省市也出臺了政府引導型旅游產業(yè)基金的規(guī)范文件，但政府和市場的權責劃分仍然存在模糊地帶。旅游地產行業(yè)政策從政府層面來看，政府在旅游產業(yè)基金運作過程中應當積極履行公共服務職能，起到政策性引導和支持作用，基金應更多投向旅游業(yè)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，不應以追求盈利為導向。而從民間資本層面來看，民間資本參與政府引導型旅游產業(yè)基金的設立，并且占有更多的股份，就是以追求盈利為目標，這使得政府與民間資本的訴求存在沖突，對旅游產業(yè)基金的運作會產生影響。

　　二、產業(yè)基金發(fā)展缺乏有效的規(guī)范和指導。旅游地產行業(yè)政策分析，財政部、國家發(fā)改委等部門雖然出臺了對政府出資投資基金的規(guī)范，但這是對所有行業(yè)的普遍性規(guī)范，還缺乏專門針對旅游行業(yè)的規(guī)范。目前已成立政府引導型旅游產業(yè)基金的省份，也出臺了政府引導型旅游產業(yè)基金的管理辦法，但是規(guī)范性還相對偏弱，對政府引導型旅游產業(yè)基金的發(fā)展指導性還不強。很多地方雖然成立了旅游產業(yè)基金，但不知道如何運作、如何投資，發(fā)展方向也不明確。

　　三、基金引導旅游產業(yè)發(fā)展的作用不強。旅游地產行業(yè)政策分析，較多政府引導型旅游產業(yè)基金的發(fā)展還處于起步階段，部分旅游產業(yè)基金雖然投資了一些旅游重點產業(yè)和重點項目，但投資更多的是贏利能力較強的項目，并非需要企業(yè)投資的旅游薄弱環(huán)節(jié)和重點領域，對地方旅游產業(yè)發(fā)展的引導能力還不強。并且，目前好的旅游項目少，缺乏產業(yè)基金投資項目庫存，也缺乏明確的投資指引，一些地方往往將旅游產業(yè)基金投向能夠賺錢的領域，背離產業(yè)基金設立的初衷。此外，一些地方旅游產業(yè)基金的總體規(guī)模偏小，能夠用于投資的資金有限。投資規(guī)模小，缺乏對社會資金的引導和帶動，在引導產業(yè)發(fā)展方面并不突出，沒有發(fā)揮應有的作用。

　　四、專業(yè)化的產業(yè)基金人才隊伍不健全。政府引導型旅游產業(yè)基金對于旅游部門、民營企業(yè)、金融機構均是新事物，其健康、可持續(xù)發(fā)展需要大量專業(yè)的人才。旅游地產行業(yè)政策分析，而當前既懂旅游，又懂產業(yè)基金運作的人才并不多。旅游部門和旅游企業(yè)中往往懂旅游的人才多，但懂旅游產業(yè)基金運作的人才少;而現(xiàn)有的旅游產業(yè)基金管理團體主要來自各大金融機構，往往懂產業(yè)基金，但是對旅游產業(yè)的發(fā)展規(guī)律和發(fā)展模式并不了解。缺乏復合型、專業(yè)化的管理人才，在一定程度上制約了政府引導型旅游產業(yè)基金的發(fā)展。

　　五、產業(yè)基金的投資受限制。旅游地產行業(yè)政策分析，政府引導型旅游產業(yè)基金主要采取股權投資形式，債權投資受到限制。按照財政部門的管理規(guī)定，政府引導型投資基金只能采取股權投資形式，不能采取債權投資形式，這使得政府引導型旅游產業(yè)基金在開展旅游投資時受到限制，不夠靈活。通常盈利能力強、發(fā)展前景看好的旅游項目，并不愿意受讓股權引入外來投資者，而更愿意以債權形式接受投資。因此，非政府出資的產業(yè)基金如果采取債權投資形式，相對更容易獲得投資機會。此外，地方政府設立引導型產業(yè)基金主要用于當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展，其往往會要求基金主要投向本地區(qū)，而一旦當?shù)厝狈玫穆糜瓮顿Y項目，政府引導型旅游產業(yè)基金則面臨空轉的可能，影響基金的運作和效益。

　　六、產業(yè)基金的配套政策還不完善。目前，政府引導型旅游產業(yè)基金的發(fā)展尚未建立專門的配套保障機制，其參與投資的旅游項目還缺乏有效的政策保障，并且容易受到財政、發(fā)改、住建、水利、生態(tài)環(huán)保等部門約束性產業(yè)政策的影響，還需要加大統(tǒng)籌協(xié)調力度，爭取旅游部門及其他涉旅部門的支持與配合。旅游地產行業(yè)政策分析，如很多地方較為現(xiàn)實的問題是旅游用地指標緊張，土地招拍掛成本太高，保障難度較大，新開發(fā)建設的旅游項目難以落地。

　　旅游地產行業(yè)政策從旅游地產企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款;中型企業(yè)適宜選擇投資信 托、企業(yè)并購、國內商業(yè)銀行貸款;小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當融資;結合各個融資模式的特點，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，才能實現(xiàn)自身投入更少，獲得更多，效率最大化。

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