隨著市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進(jìn)展。但在住宅市場(chǎng)去庫存一路高歌猛進(jìn)的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存問題也不容忽視，部分城市的商業(yè)物業(yè)去化周期遠(yuǎn)超過住宅。對(duì)此，政府先后出臺(tái)多項(xiàng)政策，從土地供應(yīng)、存量改造、行業(yè)規(guī)范等方面為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月末，商品房待售面積近7億平方米，同比下跌0.8％，系兩年以來首次下降。然而，占總庫存近三成之多的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積的同比增速均接近10％，去庫存艱難。
截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房存量高達(dá)1023.04萬平方米，成為全國商業(yè)庫存最高的城市。雖然上海的成交面積在全國也走在前列，但天量庫存要消化完畢還需要4年半的時(shí)間。上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積分別為7.33萬平方米、20.68萬平方米、28.12萬平方米。以2~4月份三個(gè)月的去化速度來看，上海的商業(yè)用房存量需要54.68個(gè)月才能消化完畢。
去年以來，深圳市的住宅銷售量?jī)r(jià)齊升，但商業(yè)用房的銷售卻乏善可陳。2016年2~4月份，深圳商業(yè)用房的銷售總計(jì)才2.52萬平方米，相對(duì)于206.09萬平方米的待售面積，消化周期需要246.3個(gè)月、20年之久。
目前，商業(yè)用房去化周期超過10年的城市還有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅超過“北上廣深”四個(gè)一線城市。不過，截至今年4月底，南京的商業(yè)用房存量達(dá)到了464.66萬平方米，而2016年2~4月份南京商業(yè)用房的成交面積分別為2.48萬平方米、3.94萬平方米、4.92萬平方米，以這3個(gè)月的平均銷售速度，南京的商業(yè)地產(chǎn)庫存需要122.93個(gè)月才能消化完畢。
天津、重慶、成都、長沙、西安等地同樣存在商業(yè)用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業(yè)用房存量高達(dá)732萬平方米，去化周期達(dá)到117.6個(gè)月；成都截至4月底商業(yè)用房存量達(dá)到520.68萬平方米，需要167.78個(gè)月消化完畢。
住宅市場(chǎng)一片火熱，商業(yè)地產(chǎn)卻遭遇困境的還有寧波，截至2015年底，寧波市區(qū)辦公用房可銷售面積為130萬平方米，商業(yè)用房可銷售面積為92.8萬平方米，2015年全年商辦用房去化量為20.5萬平方米，假如維持這個(gè)銷售速度，消化完所有庫存需要83.5個(gè)月，即將近7年時(shí)間。同時(shí)，寧波的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)還存在著區(qū)域供應(yīng)不平衡，部分區(qū)域供需矛盾突出等現(xiàn)象。
銀億房地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行總裁方宇認(rèn)為，目前寧波高素質(zhì)人口導(dǎo)入的能力不夠，導(dǎo)致了市場(chǎng)剛性需求的減少，同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行的壓力與電子商務(wù)的發(fā)展也抑制了商業(yè)辦公地產(chǎn)的需求，加之前期商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過多，出現(xiàn)商業(yè)庫存高的問題也是必然的結(jié)果。
2016年，限制新增土地供應(yīng)已經(jīng)成為市場(chǎng)常態(tài)。但是并非所有城市的建設(shè)用地都實(shí)行“一刀切”的政策，根據(jù)國土資源部的政策顯示，土地供應(yīng)要按照城市規(guī)模的不同來區(qū)別管理。針對(duì)超大城市、特大城市，用地規(guī)模要進(jìn)行嚴(yán)格管控，京津冀、長三角、珠三角等區(qū)域?qū)⒅鹉隃p少建設(shè)用地增量，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端高效發(fā)展，防治“城市病”。而新增建設(shè)用地計(jì)劃將向中小城市和特色小鎮(zhèn)傾斜，為地區(qū)提供更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
盤活存量早已成為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上的主旋律，各政府部門也趁此出臺(tái)多種舉措為企業(yè)指明轉(zhuǎn)型之路。在金融方面，政府支持房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金向輕資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)型。
根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心對(duì)公開資料的不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2016年，就有包括大悅城、凱德、新城控股、萬達(dá)等知名開發(fā)商在不同層面提出輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略規(guī)劃。與此同時(shí)，對(duì)于實(shí)體零售較為具體的升級(jí)轉(zhuǎn)型也提出了意見，如鼓勵(lì)社會(huì)資本參與無線網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)支付、自助服務(wù)、停車場(chǎng)等配套設(shè)施建設(shè)等等，都在政策層面上為盤活存量提出了具體的實(shí)施方案。
隨著國內(nèi)消費(fèi)升級(jí)的訴求不斷提升，跨境電商的崛起已是大勢(shì)。2016年，國務(wù)院又再次增設(shè)12個(gè)城市設(shè)立跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)，持續(xù)為跨境電商的發(fā)展加碼支持。雖然今年4月8日起實(shí)施的新政對(duì)跨境電商零售進(jìn)口稅收和監(jiān)管進(jìn)行了規(guī)范，使得上下游企業(yè)產(chǎn)生了一些觀望情緒。但一向“嗅覺靈敏”的房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有放棄此番政策紅利，多家百貨及購物中心已通過跨境電商體驗(yàn)店、跨境商品展示交易中心等方式布局跨境電商業(yè)務(wù)。開發(fā)商涉足跨境電商領(lǐng)域試圖在細(xì)分領(lǐng)域探尋新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L點(diǎn)，但目前來看由開發(fā)商打造的跨境電商商業(yè)模式還處于試驗(yàn)階段，大多為營造賣點(diǎn)吸引消費(fèi)者，因此跨境電商與房地產(chǎn)結(jié)合的市場(chǎng)運(yùn)作模式前景并不明朗。
據(jù)目前的趨勢(shì)而言，2017年商業(yè)地產(chǎn)去庫存有三大路徑：開發(fā)商創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)、地方探索商改住合法“轉(zhuǎn)舵”、結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)＋”去庫存。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，重新定位、走差異化競(jìng)爭(zhēng)的路線，是很多項(xiàng)目面臨的選擇。在全國各地，越來越多的購物中心開始提升體驗(yàn)式消費(fèi)。
首先是圍繞“生活＋”概念打造“一站式”服務(wù)。記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在上海重點(diǎn)打造的虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)，首個(gè)開業(yè)的商業(yè)綜合體虹橋天地運(yùn)營一年以來，已吸引300多家品牌商戶入駐，工作日接待客流量高達(dá)3萬－4萬人次，周末5萬－6萬人次，儼然已成為虹橋地區(qū)的“一站式”新生活中心。
“當(dāng)前，中國大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后出租率很低，實(shí)體商鋪的銷售額也一直低位徘徊。如今商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)，是顛覆整個(gè)生活方式的競(jìng)爭(zhēng)。”龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“一站式體驗(yàn)中心更具有‘吸客能力’，可為虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的辦公人群、周邊居民及游客構(gòu)筑‘生活新體’。只有對(duì)周邊居民和辦公人群的生活方式帶來革新升級(jí)，才能打破傳統(tǒng)購物模式?！?
中國新天地、龍湖等開發(fā)商還積極創(chuàng)新運(yùn)營模式以輻射周邊社區(qū)人群。上海虹橋天地總經(jīng)理陳純介紹說，作為國內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)“遠(yuǎn)程值機(jī)”服務(wù)的購物中心，旅客在虹橋天地購物中心可直接進(jìn)行航班行李托運(yùn)?！啊虉?chǎng)值機(jī)’的概念也吸引了相當(dāng)一部分商旅人士來虹橋天地消費(fèi)?！?
其次是提升娛樂休閑消費(fèi)比重利用體驗(yàn)式業(yè)態(tài)“突圍”。在維持餐飲主流業(yè)態(tài)帶來的穩(wěn)定客流之外，各大購物中心還通過構(gòu)建“體驗(yàn)型消費(fèi)”需求，力爭(zhēng)成為目標(biāo)客群重復(fù)光顧的目的地。
在重慶寫字樓市場(chǎng)領(lǐng)跑的重慶新天地，正不斷提升其娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。重慶新天地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目正構(gòu)建“體驗(yàn)型消費(fèi)”模式。為應(yīng)對(duì)電商挑戰(zhàn)及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，重慶新天地針對(duì)客群不斷升級(jí)的消費(fèi)需求，將新天地區(qū)域過去以正餐餐飲為主的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，調(diào)整為以娛樂休閑、特色餐飲為主的“體驗(yàn)型消費(fèi)”結(jié)構(gòu)，最突出的是將原本7％的娛樂業(yè)態(tài)比重提升至如今的49％。
“伴隨著消費(fèi)升級(jí)的發(fā)展趨勢(shì)，龍湖虹橋天街已摒棄‘提袋式’消費(fèi)，選擇通過體驗(yàn)式業(yè)態(tài)突圍?！鄙虾｝埡嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說。
中國金茂董事長寧高寧認(rèn)為，“如今商場(chǎng)不能只做‘試衣間’、‘展示間’，而要升級(jí)成為擴(kuò)大消費(fèi)型、娛樂型、體驗(yàn)型場(chǎng)所?！?
最后是導(dǎo)入文化活動(dòng)激活親子消費(fèi)。除了導(dǎo)入各類文化藝術(shù)活動(dòng)外，開發(fā)商幾乎都在努力導(dǎo)入親子互動(dòng)活動(dòng)，以全面激活家庭體驗(yàn)消費(fèi)。
中國新天地市務(wù)推廣及策略傳播部總監(jiān)劉夢(mèng)潔認(rèn)為，現(xiàn)在中國商業(yè)面臨體量較大、庫存較多、租金回報(bào)受限等挑戰(zhàn)，但也迎來中產(chǎn)家庭消費(fèi)擴(kuò)大升級(jí)的機(jī)遇。因此，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營方面，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)、引入具有吸客能力的品牌，另一方面則要通過展開多種文化藝術(shù)交流活動(dòng)填補(bǔ)客群空白，豐富客群組合。
如何消化現(xiàn)有商業(yè)庫存，各地也在出招。福建省明確提出，各市、縣（區(qū)）要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，做出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。福建省還明確未來供地計(jì)劃分五類來調(diào)控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當(dāng)減少”“減少直至?xí)和！?，由此來確定房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模。四川省也提出營業(yè)用房、辦公用房等商業(yè)用房庫存較大的城市，要嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。
今年3月底，商業(yè)庫存較高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省規(guī)定，對(duì)已全部繳清土地出讓金的待開發(fā)商業(yè)用地，可根據(jù)土地使用權(quán)人申請(qǐng)，在符合規(guī)劃和有關(guān)規(guī)定條件下，經(jīng)審批轉(zhuǎn)型為商品住宅用地，重新核定出讓價(jià)款；已建在建的商業(yè)用房在不改變其他規(guī)劃條件的前提下，經(jīng)法定程序批準(zhǔn)并向社會(huì)公示無異議后，可改變建筑使用功能，用于教育培訓(xùn)、幼兒園、康養(yǎng)、文化、旅游等經(jīng)營性、公益性用途。
多數(shù)開發(fā)商對(duì)此表示歡迎，認(rèn)為“商改住”政策給他們提供了一個(gè)合法“轉(zhuǎn)舵”的機(jī)會(huì)。
今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》中提出，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”
“市場(chǎng)上有大量的商業(yè)存量房沒有盤活；還有大量物業(yè)面臨轉(zhuǎn)型、遺留的物業(yè)體量大，改造難，這些物業(yè)資產(chǎn)成了城市中的‘剩余資產(chǎn)’。我們就考慮通過整合閑置物業(yè)，打造長租公寓?！蹦Х缴罘?wù)集團(tuán)董事長葛嵐說。
“中國有2億以上的流動(dòng)人口，圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個(gè)萬億級(jí)的市場(chǎng)?！备饙雇嘎?，自2010年成立以來，魔方在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州等全國15個(gè)大中型城市通過盤活存量房，已設(shè)立近200家門店，房屋租賃數(shù)量約3萬間，為近5萬余名租戶提供服務(wù)。
戴德梁行中國區(qū)投顧部董事總經(jīng)理葉建成建議，“在寫字樓市場(chǎng)上，應(yīng)借助‘互聯(lián)網(wǎng)＋’實(shí)現(xiàn)科技、資源的協(xié)同布局。如聯(lián)合辦公等形式，在去商業(yè)庫存的同時(shí)，更可成為兼顧成本效益和共享工作環(huán)境的新辦公趨勢(shì)?！?
仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《聯(lián)合辦公：短瞬即逝還是大勢(shì)所趨？》白皮書顯示，2015年前中國僅有為數(shù)不多的獨(dú)立聯(lián)合辦公空間。但在過去的12個(gè)月，聯(lián)合辦公空間在中國的一二線發(fā)展速度異常迅猛。以北京和上海為例，僅在過去的18個(gè)月中，就已經(jīng)建成了超過500處的聯(lián)合辦公空間。如SOHO中國于2015年推出了聯(lián)合辦公品牌“SOHO3Q”，多家全球聯(lián)合辦公知名企業(yè)如We Work也已在2016年紛紛進(jìn)駐中國。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，中國政府對(duì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的大力支持，以及現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展，讓存量商業(yè)地產(chǎn)成為聯(lián)合辦公方案的最佳選擇。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前運(yùn)作較為成功的聯(lián)合辦公空間不僅可以將線上和線下的服務(wù)融合，還能提供其他高端服務(wù)選項(xiàng)，著力營造在線社群。
例如，近日SOHO中國就與摩拜單車宣布了戰(zhàn)略合作，從而為SOHO中國的租戶提供綠色、便捷、高效的出行解決方案。SOHO中國董事長潘石屹表示，合作將以SOHO中國在上海的部分商業(yè)項(xiàng)目作為開端，位于上海市淮海中路商圈的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)為首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。之后，外灘SOHO、凌空SOHO等項(xiàng)目也將陸續(xù)加入合作項(xiàng)目名單。
縱觀2016年商業(yè)地產(chǎn)去庫存現(xiàn)狀、路勁以及政策，2016-2021年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)需求與投資咨詢報(bào)告分析，2017年開發(fā)商需“盯緊“政策風(fēng)向標(biāo)，和市場(chǎng)趨勢(shì)，以便更好地發(fā)展自身業(yè)務(wù)同時(shí)拓展新領(lǐng)域，為未來的長足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
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