中國報告大廳網(wǎng)訊,近年來,隨著房地產(chǎn)市場的深度調整和政策環(huán)境變化,廣州市于2023年9月推出系列土地要素配置綜合改革措施。截至2025年8月底,廣州一手住宅可售面積約1421萬平方米,去化周期為18個月以下區(qū)域的自持商品住房轉為可售入市后,預計短期內(nèi)市場供應將增加約30萬平方米。本文結合政策調整與市場數(shù)據(jù),分析新政對商品房供需關系及未來趨勢的影響。

中國報告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國商品房行業(yè)市場深度研究及發(fā)展前景投資可行性分析報告》指出,2017-2022年間廣州通過“競自持”方式成交的宅地共12宗,總自持面積約30萬平方米。此次改革明確,在去化周期低于18個月的區(qū)域,企業(yè)可補繳出讓金后將自持商品住房轉為可售房源。這一措施直接針對存量商品房庫存壓力,尤其在當前市場環(huán)境下,通過靈活調整供應結構促進房企資金回籠,同時增加市場有效供給。
廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》包含六大核心領域及31項具體措施:
這些政策不僅降低企業(yè)用地成本(如彈性定價和分期繳款),更通過功能混合使用提升土地利用效率,為商品房開發(fā)提供更多元化路徑。
新政允許在軌道站點3公里或產(chǎn)業(yè)區(qū)塊外特定區(qū)域,將存量商辦物業(yè)改建為保障性租賃住房。此舉既緩解青年人才通勤壓力(解決“極端通勤”問題),又通過盤活閑置商業(yè)空間間接減少傳統(tǒng)商品房的供應競爭。數(shù)據(jù)顯示,此類改造若覆蓋全市現(xiàn)有10%低效商辦用地,可新增約50萬平方米保障房資源,進一步平衡市場供需結構。
針對剩余年限不足的土地(如廠房剩余10年以下或增資擴產(chǎn)項目不足20年),新政允許符合條件的企業(yè)申請續(xù)期。同時,自持商辦物業(yè)可“定向招商+整體轉讓”,但嚴禁分割銷售或改為類住宅產(chǎn)品。此類規(guī)定既保障企業(yè)長期經(jīng)營權益,又防范市場投機炒作風險,為商品房開發(fā)提供更穩(wěn)定的政策預期。
根據(jù)2025年數(shù)據(jù),在去化周期低于18個月的區(qū)域釋放30萬平方米自持住房后,全市可售商品住宅總量將上升約2%,短期內(nèi)可能對局部市場價格形成一定壓力。但長遠來看,通過存量盤活、功能混合開發(fā)及保障房建設,市場供需矛盾有望得到系統(tǒng)性緩解。政策還推動商品房從單一銷售模式向“租購并舉”轉型,契合國家房地產(chǎn)新發(fā)展模式要求。
新政為廣州商品房市場注入可持續(xù)發(fā)展動能
廣州市通過土地要素配置綜合改革,以31條措施為核心,在優(yōu)化存量資源配置、降低企業(yè)成本、促進功能混合開發(fā)等方面取得突破。數(shù)據(jù)顯示,政策實施后,自持住房轉售可加速去庫存,商辦物業(yè)改建保障房將改善居住結構,而彈性用地供應機制則增強市場韌性。未來,隨著政策效果持續(xù)釋放,廣州商品房市場或呈現(xiàn)“供給多元、供需均衡、風險可控”的發(fā)展趨勢,為全國同類城市提供改革參考范本。
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