中國報(bào)告大廳網(wǎng)訊，象嶼地產(chǎn)近期在上海靜安區(qū)推出全新商品房項(xiàng)目蘇河琹廬，以高層公寓與風(fēng)貌別墅組合入市，引發(fā)市場關(guān)注。該項(xiàng)目憑借核心地段優(yōu)勢及差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，在2024年首季度土地市場中表現(xiàn)亮眼，聯(lián)動(dòng)價(jià)與開發(fā)細(xì)節(jié)均成為行業(yè)焦點(diǎn)。

  一、雙線產(chǎn)品布局覆蓋多元需求

  中國報(bào)告大廳發(fā)布的《2025-2030年中國商品房市場專題研究及市場前景預(yù)測評(píng)估報(bào)告》指出，蘇河琹廬首批次主推建面約100㎡高層3房共132套，同步規(guī)劃16套建面190220㎡風(fēng)貌別墅，形成“高層+合院”雙核產(chǎn)品矩陣。公寓與別墅聯(lián)動(dòng)價(jià)分別定為12.5萬元/㎡和18萬元/㎡，其中高層產(chǎn)品以緊湊三房設(shè)計(jì)覆蓋改善客群，別墅則瞄準(zhǔn)高端市場對(duì)稀缺低密形態(tài)的需求。

  二、地塊成交數(shù)據(jù)解析開發(fā)邏輯

  項(xiàng)目依托象嶼于2024年3月15日競得的靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，總價(jià)15.53億元，溢價(jià)率10%，樓板價(jià)達(dá)79779元/㎡。該地塊容積率2.67，規(guī)劃高層建筑高度25層，底層24層設(shè)置保障房單元，5層以上為商品房住宅。土地獲取條件與產(chǎn)品組合策略直接關(guān)聯(lián)，反映出開發(fā)商在限價(jià)政策下對(duì)市場定位的精準(zhǔn)把控。

  三、保障房設(shè)計(jì)引發(fā)居住場景探討

  項(xiàng)目高層建筑中，24層規(guī)劃的保障房雖采用獨(dú)立入戶及電梯系統(tǒng)，仍可能對(duì)部分購房者產(chǎn)生心理影響。建筑設(shè)計(jì)上需兼顧商品房與保障房的空間分隔，在公攤面積分配及動(dòng)線規(guī)劃方面形成平衡。開發(fā)商通過物理隔離措施降低空間干擾，但居住體驗(yàn)的差異化仍是潛在考量因素。

  四、得房率短板成核心關(guān)注點(diǎn)

  項(xiàng)目高層產(chǎn)品得房率約73%75%，低于市場同類產(chǎn)品平均水平。主要受限于三方面：其一，超過18層建筑需配置雙逃生通道；其二，超低能耗標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致墻體厚度增加；其三，保障房專屬電梯占用部分公攤面積。該指標(biāo)將影響購房者對(duì)空間實(shí)用性的評(píng)估權(quán)重。

  五、市場定位與開發(fā)價(jià)值研判

  蘇河琹廬通過差異化產(chǎn)品組合與精準(zhǔn)定價(jià)策略，在靜安核心地段打造復(fù)合型商品房社區(qū)，既滿足改善需求又兼顧市場對(duì)稀缺資源的關(guān)注。盡管得房率存在結(jié)構(gòu)性限制，但區(qū)位優(yōu)勢與風(fēng)貌別墅的稀缺性仍構(gòu)成顯著競爭力。項(xiàng)目入市表現(xiàn)將為上海高端住宅市場的政策適應(yīng)性提供重要觀察樣本。

  總結(jié)：象嶼·蘇河琹廬以高層公寓和合院別墅雙線產(chǎn)品切入靜安市場，在土地成本、保障房配比、得房率等多重約束條件下，通過設(shè)計(jì)優(yōu)化與價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可行性。其開發(fā)模式既體現(xiàn)了房企對(duì)政策環(huán)境的響應(yīng)能力，也為后續(xù)核心地段商品房開發(fā)提供了參考范式。

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